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UP DATE2020.11.20

不動産売買で交付義務のある37条書面とは?契約書との違いは?


一般的な不動産売買の取引の中で、私たちが37条書面という文言を聞くことは少ないでしょう。
37条書面は不動産売買取引が成立したら、遅滞なく交付されければならない書面であるにも関わらず、実際には売買契約書に組み込まれることが多く契約書として認識しているからです。
 
ここでは、契約書と同一の書面として扱われる37条書面とはどのようなものなのか、契約書との違いについて解説します。
 

37条書面とは何か?

宅地建物取引業者(以下、宅建業者)が、宅地建物取引業法第37条の規定に基づき宅地建物取引士の記名押印をもって交付する書面のことです。
不動産売買契約が成立した際に、宅建業者が売主及び買主の両当事者に交付しなければなりません。
 

何が書いてある?

37条書面の記載内容には「必要的記載事項」と「任意的記載事項」があり、当該不動産売買における契約の詳細が書かれています。
交付されれば、当該不動産売買におけるルールを双方が納得しているという証拠となります。
 
【必要的記載事項】
その名の通り、絶対に記載しなければならない事項です。
・当事者の氏名、住所
・物件を特定するための表示
・物件の引き渡し時期
・移転登記申請時期
・代金・交換差金・借賃の額、支払い時期、支払い方法
・既存建物の場合、建物の構造上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
 
【任意的記載事項】
取り決めがある場合のみ記載する事項です。
・代金・交換差金・借賃の額以外の金銭の額、授受時期、授受目的
・契約解除における取り決め
・損害賠償ならびに違約金の内容と金額
・天災その他不可抗力による損害の負担についての取り決め
・契約不適合責任についての取り決め
・租税公課の負担に関する取り決め
・住宅ローンの審査が通らなかった場合の取り決め
・建物状況調査(インスペクション)について当事者双方が確認した事項
 

売買契約書との違い

先述したように、37条書面は宅建業者が交付を義務づけられているものであり、売買契約書は売主と買主の両当事者間の取り決めであり、宅建業者は関係ないという違いがあります。
つまり、37条書面は売買を仲介した宅建業者の責任のしるしであり、売買契約書は契約当事者の私的な文書だということなのです。
 
しかし、37条書面の記載内容が売買契約書と重複している事項が多いため(※1)、実際に実務では売買契約書が37条書面を兼ねていることが多く、37条書面=契約書と思っている人も多々いるのが現状です。
37条書面の記載内容が契約書に必要であり、同じ内容になるのなら一緒にした方が面倒にならないため、37条書面は契約書の交付によって満たされるのです。
 

実務では契約書が37条書面を兼ねる

売買契約書は、口約束でもできる契約を書面に起こしたものですが、交付義務のある37条書面の記載事項は契約書に書いておいた方がいいことばかりなため、「この契約書は宅地建物取引業法第37条に定められている書面を兼ねています」という一文をつけ契約書と37条書面を一つにまとめてしまうことが多いです。
よって、一般的には37条書面=契約書の認識で問題はなく、むしろ記載内容についてしっかりと理解することの方が大切です。
 
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