不動産売買契約の成立には、諾成契約が民法上での規定となっていますが、実際には契約書を取り交わすことで契約が成立します。
では、法律上では諾成契約で成立するとされているのに、なぜ契約書が必要なのでしょうか？
 
ここでは、不動産売買契約における諾成契約とは何なのか、契約書を取り交わすメリットについて詳しく解説しています。
 

諾成契約ってなに？

諾成契約とは、当事者の申し込みと承諾という合意の意思表示のみで成立する契約のことです。
不動産売買契約を含む売買契約や賃貸借契約などほとんどすべての契約は、諾成契約となります。
つまり、契約書などの書面を交わさなくても任意の意思表示で足りると民法では規定されているのです。
 

不動産売買は口約束だけで契約できるの？

諾成契約である不動産売買契約は、口頭のみの約束でも成立します。
民法改正により電磁的記録によっても契約は成立する旨が規定されたため、メールやラインでも当事者の意思表示があれば契約は成立するのです。
 
しかし契約書を交わさない諾成契約のみでは、さまざまなトラブルが想定されます。
「私が所有している不動産を〇〇円で売るよ」「じゃあ、僕がその不動産を買います」という口約束で諾成契約は成立すると民法上では規定していますが、不動産は高額であるため、社会常識上さまざまな取り決めをした段階で契約が締結されなければなりません。
 
それは言った言わないの論争だけに留まらず、二重売買で登記ができなかった、聞いていた内容と違う条件だったなど、購入してから問題が起きたり、不動産を引き渡したのに代金が振り込まれないなど、想定外のトラブルに巻き込まれる可能性があるからです。
 
よって、売買金額、手付金、残代金、決済日、違約金の定め、引き渡し条件、その他もろもろの事柄を決定し、当事者が納得した上で契約が締結されなければならないのです。
つまり、実務的現実的には口約束だけでは不動産売買契約は締結できないということ。
 
親戚や親子間などの不動産売買契約では諾成契約のみの場合もありますが、占有された場合に権利を主張できないなどの想定外のトラブルが発生する可能性があることを踏まえ、契約書を交わすことをおすすめします。
書面がないと解決が難しくなることは明らかですから。
 

不動産売買契約には契約書はなぜ必要？

諾成契約である不動産売買契約は、民法上書面化の義務はありません(民法555条)。
しかし、不動産売買は高額なこともあり契約内容や取引条件の明確化やトラブル防止の観点から、宅建業者が仲介に入る売買契約では契約書作成の義務が定められています(宅建業法第37条)。
 

契約書を作成するメリット

●売買の証拠
物件の価格や引き渡し日、契約解除の取り決めなどの取引条件などが記載された契約書の内容は当事者の合意のもと作成され、契約締結後も売買の事実が証拠として残ります。
 
後日、契約についてのトラブルや訴訟になったときの有効な証拠となるのです。
 
●権利義務の明確化
売主は売買代金を受け取るという権利と、不動産を契約書通りの内容で引き渡すという義務が、買主は不動産を契約書通りの内容で受け取るという権利と、売買代金を支払うという義務が契約書によって明確化されます。
 
●不公平な契約とならない
売買契約書の記載内容は自由ですが、逆に一方にばかり有利な記載内容であれば契約は成立しないため、程よく調整された標準的な記載例が使用されます。
そこに、当該不動産の特約を付け加えて当事者の合意内容を入れて作成するため、不公平な契約を防止する効果があります。
 
また、公序良俗や強行法規に違反する内容は効力を持たないため、安心して取引できます。
 
●契約不適合責任の任意規定
購入した物件が契約内容に適合しない場合には、買主は売主に対して責任を追及することができるのですが、契約書内にこの責任追及期間を当事者間で決定できます。
特約によって軽減や免除などの任意規定を設けることができるのです。
 

不動産売買契約には契約書は必要不可欠！

不動産売買契約は諾成契約が可能ですが、実務上の不動産売買では売買契約書に署名押印した段階で当事者の意思の合致があったと認められ契約が成立します。
不動産売買契約書を取り交わすことで取引が円滑に進み、トラブルなどのリスクを回避できるのです。
 
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