不動産売買契約では、売買代金だけでなく手数料や税金などのさまざまなお金が動きます。
その中には登記費用もあり、登記するには司法書士依頼料や登録免許税などの登記費用と書類の準備などの手間もかかります。
それらを節約する手段のひとつに中間省略登記があります。
 
ここでは、中間省略登記とは何なのか、新・中間省略登記との違いについて詳しく解説しています。
 

中間省略登記ってなに？

不動産売買を複数の人数で行った場合に、中間者の所有権移転登記を行わず、最終的な所有権取得者に所有権移転登記をすることです。
つまり、不動産売買でAからB、BからCへと転売が行われた場合に、中間者Bの所有権移転登記を省略して、直接AからCへ所有権が移転されたと届け出ることを中間省略登記といいます。
 

 
中間省略登記は違法ではありませんが、正しい不動産取引の情報が登記に記録されないため、登記事務を担う法務局は中間省略登記を認めてはいません。
 
2005年の不動産登記法が改正される前は、登記申請時に契約書などの登記原因を記載した書面(登記原因証明情報)を添付することが義務づけられていなかったため、法務局は中間者の存在を把握することができませんでした。
結果、法務局が知らずして中間省略登記が行われていたのです。
 

新・中間省略登記とは

2005年に不動産登記法の改正により、登記申請時に登記原因を記載した書面(登記原因証明情報)を添付することが必須となり、中間者の登記を省略することは認められなくなりました。
 
しかし、不動産売買取引の現場からの反発が起きたことから、新・中間省略登記という、中間者がいるにもかかわらず売主から最終所有権取得者に直接登記を行うことができる以下にあげる二つの形態が考案されたのです。
 

第三者のためにする契約

売主Aは中間者Bと第1契約である売買契約を締結し、第三者であるCに直接権利を取得させるために行うものであるという特約をつけます。
次に、BがCと第2契約である他人物売買契約を締結し、Aが不動産の所有権をCに移転するという特約をつけることにより、AからCへと直接所有権を移転することができるようになります。
 

 
①第1契約において、Bが所有権の移転先としてCを指定する
↓
②Cが所有権の移転を受ける旨の意思表示をする
↓
③CがBに、BがAにそれぞれ売買代金を支払う
↓
④AがCへと所有権を移転する
 
このようにBには所有権が移転していないため、AからCへ直接所有権移転登記を行うことができるのです。
 

買主の地位の譲渡契約

売主Aは、中間者Bと第1契約である売買契約を締結します。
次に、BはCにAとの売買契約における買主としての地位を譲渡します。
つまり、AB間の売買契約であったものがAC間の売買契約となり、不動産の所有権はAからCへと移転することが可能になります。
 

 
①AとBで売買契約を締結する
↓
②BとCで買主の地位の譲渡契約をする
↓
③「買主の地位の譲渡」についてAの同意を得る
↓
④CがAに売買代金を支払う
↓
⑤AがCへと所有権を移転する
 
このようにCが買主となるため、AからCへ直接所有権移転登記を行うことができるのです。
 

新・中間省略登記は合法手段

新・中間省略登記は不動産登記法改正前に行われていた中間省略登記とは全く異なり、権利変動を忠実に反映させるという不動産登記法の趣旨に合致した方法です。
新・中間省略登記を行えば、中間者は登録免許税や不動産取得税を払う必要がなくなることで節税効果を得られ、合法性が高い方法であることから安心して取引を行えるのです。
 
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