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UP DATE2020.10.22

不動産売買にかかる税金って個人と法人でどう違うの？

不動産売買には多くの税金が課せられますが、個人と法人では不動産売却時に課せられる税金に違いがあるようです。
この場合、会社を経営している人は、個人名義か法人名義かどちらで取引をするかで手続きや納税額が変わってきます。

ここでは、個人の不動産売却と法人の不動産売却とで発生する税金の違いを比較していきます。

消費税

個人が売主の場合、不動産取引には消費税はかかりませんが、課税事業者である法人が売主の場合、建物の売買取引には消費税がかかります。
よって、法人が売主の場合は対象不動産の売却価格に消費税を上乗せしなければならず、個人が売却するよりも高額にせざるを得ないでしょう。

ちなみに、土地は消費財ではないため、個人法人関係なく非課税です。

譲渡所得税と法人税

不動産を売却した利益(売却益)に対して個人には「譲渡所得税」、法人にはその他の所得と合算した金額に「法人税」が課せられます。
つまり、税金を課す対象所得が異なるのですね。

不動産の売却益にダイレクトに課税される個人に対して、法人の場合は会社全体の利益に合算されることにより黒字と赤字を相殺することができ、課税対象額を減らすことができます。
法人はうまく利益を分散させて会社の収益を調整すれば(損益通算)、算出される税金をコントロールすることができるのです。

税率の違い

個人では不動産の所有期間によって税率は変わり、所有期間5年以内の短期譲渡では39％、所有期間5年超えの長期譲渡では20％となりますが、法人では所有期間で税率が変わることはありません。

法人には「法人税」の他に「法人住民税」「法人事業税」が課せられ、法人税だけであれば税率は15％～23％ほどですが、実際には上記の税率が加算されることになります(※1)。

「法人住民税」と「法人事業税」の算出方法は、会社の規模や各都道府県によって税率も異なるため、自治体のHPを参照しましょう。

控除の違い

個人では一定の条件を満たせば「3000万円特別控除」を受けることができ、マイホーム購入の場合は譲渡所得税が0円になることがほとんどです。

また、所有不動産の売却価格よりも高額な不動産に買換えをした場合、一定の要件を満たせば譲渡所得税の繰り延べができる「買換え特例」を受けることができます。

一方、法人の場合は特別な控除はありません。

個人と法人では売却時にかかる税金の種類が違う

個人と法人では不動産売却時にかかる税金が異なり、納税額も変わります。
両方の名義をお持ちの方は、どちらで売却するか悩むところでしょう。

不動産売買には大きなお金が動くため、なるべく納税額を減らし出費を抑えたいもの。
税率だけを見ると短期譲渡では法人での売却が有利に思えますが、控除を受けられるなら個人での売却が有利とも考えられます。

法人は課税対象所得をコントロールすることもできる点に節税効果が期待できそう云々、どちらもさまざまな条件や状況によって見極める必要がありそうです。

※1:国税庁HP「法人税の税率」

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