2020年4月1日に民法が改正され、不動産売買契約にも新たな概念が導入されました。
民法改正が不動産売買に与える影響と、そのポイントについてチェックしていきましょう。
 

債権法の規定を大幅に見直し

2020年の民法改正は、およそ120年ぶりの大きな改正です。
この改正では、法体系の標準が国際取引に通用する考え方になりました。
そのため4月以降は、不動産売買においても契約書が海外のそれのようになっていくでしょう。
 

瑕疵担保責任の廃止と契約不適合責任の創設

最大の改正ポイントは、売主の瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任が創設されたことです。
旧民法でも、商品に何らかの瑕疵があれば、売主がその責任を取らなくてはならないという定めはありました。
しかし瑕疵についての定義は、実は設けられていなかったのです。
 
不動産売買においても、瑕疵担保責任は任意規定であったため、買主があまり品質の高くない買い物をさせられていたことも実際にありました。
新しい契約不適合責任では、瑕疵担保責任という言葉ではなく「契約の内容に適合しないもの」という表現を使っています。
そして契約不適合のものに対して買主が取れる法的手段が、旧民法よりも増えました。
 
不動産売買においては、買主の権利が拡大＝買主保護の意味合いが拡大したといえます。
そこを含め、これまで以上にしっかりと契約内容を理解し、不動産売買に当たる必要があるのです。
 

不動産売買に関係する新民法のポイント

新民法で改正されたところは複数ありますが、不動産売買に関する主なものは以下のようになっています。
 

瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わった

新民法では、瑕疵担保責任が、契約不適合責任に変更となりました。
契約不適合責任の対象は、特定物・不特定物を問わず対象となります。
 

5つの権利が買主に認められた

契約不適合責任では、買主が5つの権利を請求できるようになりました。
追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求です。
 
①追完請求
契約内容と異なった品質のものについて、完全なものを求めることができる権利です。
不動産売買では、補修の求めなどがそれにあたります。
 
②代金減額請求
買主が相当の期間を定めて履行の追完請求をし、その期間内に履行の追完がないときに代金の減額を請求できます。
例えば買主が売主に補修の求めをしたけれど、期間内に直してもらえないときには、代金の減額を求めることが可能です。
 
③催告解除
追完請求をしたけれど売主がそれに応じない場合、買主が催告して契約解除できる権利です。
代金減額請求でも納得ができない内容の場合は、契約そのものを解除できます。
 
④無催告解除
契約不適合により、契約の目的を達しないときにおこないます。
 
⑤損害賠償請求
旧民法でも可能でしたが、契約不適合責任でも損害賠償請求が認められています。
新民法では、売主に責めに帰する事由がない限り、損害賠償請求されません。
 

新民法の契約不適合責任は任意規定

新民法でうたわれている契約不適合責任は、契約当事者同士が合意すれば、有効になる任意規定です。
 
今回の改正では、旧民法に比べて売主の責任が重くなっています。
そして売主の責任を軽くする内容を、契約で取り決めることが可能です。
不動産売買の契約書のなかで、売主が負う責任の範囲などを取り決めていくことができるのです。
 

新民法の契約不適合責任については理解の差が存在

2020年4月1日に改正された新民法で創設された契約不適合責任について、まず不動産会社は十分に理解する必要があります。
しかしこの理解度には実際のところ業者によって差があり、旧民法ほどに新民法をしっかり知っているとはいえない業者も存在します。
 
そのため2020年4月以降の不動産売買については、契約不適合責任についてしっかりと理解し、適切な対処ができる業者を選んでいく必要があります。
 
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