2020年4月に、民法が改正されました。
それまでの民法では瑕疵担保責任が定められており、不動産売買でも売主がこの責任を負っていました。
 
民法改正で、この瑕疵担保責任はどのように変わったのかについて、以下より詳しく見ていきましょう。
 

旧民法でうたわれていた瑕疵担保責任ってなに？

民法改正までうたわれていた瑕疵担保責任とは「買主が隠れた瑕疵を知ってから期限内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならない」というものです。
 
不動産売買では、売却をした後でその不動産に欠陥が見つかったとき、売主は瑕疵担保責任を負わなければなりませんでした。
 
ここで瑕疵担保責任の対象となるのは、買主が注意しても確認できない「隠れた瑕疵」のことです。
この隠れた瑕疵が見つかったら、売主は瑕疵担保責任を果たすため、物件の修理をしたり損害賠償に応じたり、契約の解除に応じたりする必要がありました。
 

民法改正で瑕疵担保責任はどう変わった？

2020年4月からの新しい民法では、不動産売買においても売主に契約不適合責任が課せられることになりました。
 
これは売主が売却した不動産が、契約内容に適合しているかを問われるものです。
瑕疵担保責任に比べて契約不適合責任は責任の範囲が広がり、売主の責任が重くなっています。
 
旧民法では「隠れた瑕疵」という概念がありました。
買主が注意しても発見できなかったような瑕疵のことです。
 
不動産売買における「隠れた瑕疵」とは、例えば雨漏りやシロアリの被害、腐食や給排水管の不具合などです。
 
旧民法ではこういった隠れた瑕疵について、買主は瑕疵担保責任を問うことができました。
新民法では隠れているかどうかは関係なく、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できます。
 
これまで瑕疵が隠れていなかったか、隠れていたかが争点になることの多かった瑕疵担保責任ですが、新民法では契約の内容に含まれているかどうかが争点となります。
 
新民法では、責任が発生する期間も変わりました。
瑕疵担保責任では契約までに存在した瑕疵が対象になるのに対し、契約不適合責任では物件引き渡し時までに存在した不適合が対象となります。
 

瑕疵担保責任は廃止され契約不適合責任が創設

新しい民法では、契約不適合責任が売主に問われることとなりました。
これは、旧民法で定められていた瑕疵担保責任を、別の言葉で言い換えたという性格のものではありません。
 
「隠れた瑕疵」について、隠れているか隠れていないかは関係なくなり、売主の責任がより重くなる内容の改正となりました。
今回の民法改正により、買主の権利がさらに拡充されたといえます。
 
この契約不適合責任に関する規定は任意規定とされているため、不動産売買の契約内容によっては、契約不適合責任の適用を制限することも可能です。
しかしそれは業者間取引のみに可能なことであり、売主が宅建業者で買主がそうでない場合は、契約不適合責任の免責は無効となることを覚えておきましょう。
 
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