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UP DATE2021.01.10

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不動産売買の債務不履行ってどういうこと?債務不履行への対処法を解説


不動産売買の当事者である売主と買主どちらかが、契約書に定めた債務を履行しない場合、履行しなかった側に債務不履行責任が生じます。
こちらでは債務不履行について、種類や対応の仕方などをくわしく見ていきましょう。
 

債務不履行とは

不動産売買契約の内容が、何らかの理由で守れなくなってしまうことを債務不履行といいます。
売主側の債務は物件を引き渡すこと、買主側の債務は代金を支払うことです。
契約を交わした段階では何の問題もなくても、新たな事情が生じて債務の履行ができなくなってしまうことがあるのです。
 

債務不履行の種類は?

債務不履行には、以下の3つの種類があります。
 

・履行遅滞

不動産売買契約書で取り決めた期日に、債務の履行が間に合わないことを指します。
売主の物件引き渡しが期日に間に合わない、買主の代金支払いが期日になってもおこなわれない、といった場合がこれに相当します。
 

・履行不能

不動産売買を結んだ後に、売主側の責務により物件が滅失してしまったといった場合には、物件の引き渡しが不可能になります。
これを履行不能といいます。
 

・不完全履行

不動産売買契約書に定めた債務の履行が形式的にはされているけれど、本来の債務の内容に沿っておらず、不完全な場合を指します。
 
これら3つのいずれにおいても、債務者の責めに帰すべき事由があると、債務者が債務不履行責任を問われることになります。
 

相手側の債務不履行にはどう対処する?

相手方が履行遅延や不完全履行の状態になっていても、すぐに契約解除ができるわけではありません。
履行遅延の原因を突き止めた後、そこから相当期間を定め、再度債務の履行を果たすように催告をします。
それでも債務の履行が果たされない場合は、契約を解除することとなります。
 
いっぽう履行不能の場合には、催告をしても債務の履行をすることはできません。
この場合は、すぐに契約を解除することができます。
 
債務不履行で契約解除となった場合、原因を作った相手方に対して損害を賠償することもあります。
通常では不動産売買契約書に「損害賠償額の予定」という項目があり、そこに「売買代金の〇%」と金額が決められています。
 

債務不履行では損害賠償が生じることも

債務不履行には3種類あり、そのうちの履行不能に該当する場合は、すぐに契約を解除することが可能です。
それ以外の場合は、再度債務履行の催告をして、それでも履行がなされない場合は契約を解除できます。
不動産売買契約に違反したことで契約解除となった場合は、損害賠償をすることもあります。
 
不動産売買契約では、売主に物件引き渡し、買主に代金支払という債務があります。
この履行が難しくなる事情ができたら、まずはすぐ不動産会社に相談し、債務不履行に陥ってしまわないように策を練る必要があります。
 
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