建物を建てるには、土地の広さや形に応じて建てる必要があります。
では、敷地内ならどんな大きさの建物を建ててもいいのかといったら、そうではありません。
その土地に建物を建てることによって、当人はもとより周辺地域の隣人たちの快適さや安全を考えて、さまざまな規制が設けられているのです。
 
この記事では、建物を建てる際の規制である「建ぺい率」と「容積率」、その意義について詳しく解説します。
 

建ぺい率とは

土地の面積に対する建物の建設面積の割合のことです。
敷地いっぱいに建物を建てると、風通しや日当たりが悪くなるという環境面や、防災などの安全面から望ましくないとされており、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられているのです。
 
建ぺい率=建築面積／土地面積×100
 
建築面積とは「建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」のことであり、柱の外側に出る屋根やバルコニーは、突き出ている部分が1m以下の場合には計算に入れず、1m以上の場合は1m後退したところまでを建築面積に含めます。
 

用途地域ごと

建ぺい率の上限は、都市計画による用途地域によって異なります。
用途地域は、住宅地や商業地、工業地など12種類に分かれており、建ぺい率の制限は30％～80％です。
例えば、建ぺい率の上限が50％の地域で、土地の面積が100㎡である場合、建築面積が50㎡を超える建物は建てられないのです。
建ぺい率は各自治体の都市計画に関するサイトに記載されており、徳島市のHPでも用途地域別の建ぺい率が確認できます(※1)。
 
異なる用途地域に土地がまたがっている場合は、それぞれの土地の割合に応じて建ぺい率も割り振ります。
 

建ぺい率が緩和される場合

建ぺい率には緩和措置というものがあり、防火地域の耐火建築物であれば10％の建ぺい率を上乗せできます。
さらに、道路2本に接する角地の場合も10％の建ぺい率を上乗せできるのです。
 

容積率とは

土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。
容積率を制限することで、その地域に住む人口の増加の制限や環境を確保しているのです。
 
容積の制限がなく階数が高い家ばかりが建つと、そこに住む人口が増加してしまい下水や周辺道路などのインフラ設備の機能がキャパオーバーしてしまう可能性があるからです。
また、閑静な住宅地に急に10階建ての建物が建ってしまった場合、近隣の生活環境が害されてしまいますよね。
 
容積率＝延べ床面積／土地面積×100
 
延べ床面積に含まれない場所は、玄関、ベランダ、バルコニー、ロフトなどがあり、地下室やビルトインガレージなどは割り引いて換算する緩和措置が取られています。
 

用途地域ごと

容積率の上限も建ぺい率と同じく用途地域ごとに定められており、そのことを指定容積率といいます。
指定容積率は、50％～1300％が範囲となります。
例えば、指定容積率が80％の地域で土地の面積が100㎡である場合、延べ床面積が80㎡を超える建物は建てられないのです。
容積率も各自治体の都市計画に関するサイトに記載されており、徳島市のHPでも用途地域別の容積率が確認できます(※1)。
 
異なる用途地域に土地がまたがっている場合は、それぞれの土地の割合に応じて容積率も割り振ります。
 

前面道路制限

土地の前面道路の幅(幅員)が12m未満である場合、幅員に地域による定数を乗じた数字(前面道路によって定める容積率の最高限度)と指定容積率のうち、小さい方をその土地の容積率とします。
 

建ぺい率と容積率によって建てられる建物が決まる！

建ぺい率と容積率によって土地に建てられる建物の大きさを制限することで、日照や安全面の確保などのより良い環境作りと、道路や地域設備の平等な有効利用が可能になります。
逆に、建ぺい率や容積率をオーバーした建物を建てた場合は違法建築とみなされ、銀行での融資や住宅ローンを組めなくなります。
 
用途地域ごとに建ぺい率と容積率は異なり、同じ大きさの土地でも建ぺい率も容積率も変わるため、何も考えずに土地を購入してしまうと、考えていた建物を建てられない可能性があるので気をつけなければなりません。
自分の建物を建てる予定の土地が、どの用途地域に区分されているかを確認し、建ぺい率と容積率をしっかり確かめましょう。
 
※1:徳島市HP「都市計画　地域地区」
 
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