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UP DATE2020.11.30

不動産売買の告知義務とは?民法改正で売主には厳しい状況に!?


不動産売買の際、売主は買主に対して物件に関する告知義務があります。
自分が買主だったら「最初から知っておきたかった」という物件に関する瑕疵について、売主は契約締結前に伝えなければならないのです。
 
では、この売主に課せられる告知義務とはどのようなものなのか、不動産売買における告知義務について詳しく解説していきましょう。
 

告知しなければならない3つの瑕疵

売却物件に瑕疵がある場合において、売主は買主に告知する義務があると宅地建物取引業法47条に定められています。
では、その瑕疵とはどんなことなのでしょうか?
大きく3つに分けて見ていきましょう。
 

物理的瑕疵

雨漏りやシロアリ被害、基礎にひび割れがある、廊下の床が沈んでいるなどの物理的に欠陥がある瑕疵です。
どこそこが壊れているなど、生活に支障が出るようなことも当てはまります。
 

環境的瑕疵

物件の近所にラブホテルや風俗営業店など教育上の配慮が必要な施設が隣接していたり、火葬場やごみ処理場がある場合や、工場の振動や騒音、臭気など日常生活を送る上で支障が出るような環境であることです。
 

心理的瑕疵

死亡事故や殺人などが起きた物件は、心理的瑕疵となります。
快適な暮らしを阻害する不快感を感じるような場合です。
 

告知のタイミング

告知のタイミングは、売買契約を締結する前の重要事項説明のときに、重要事項説明書に記載するか告知書として添付します。
 
ただし、実務では契約締結の直前に重説が行われることが多いので、契約検討の要因となりそうな告知事項は早めに口頭で買主に伝えておき、重説時には確認程度にしておくとスムーズです。
契約直前に物件の瑕疵を聞いたら悩んでしまい、契約に支障が出てしまうのは当たり前ですよね。
 

告知義務を怠った場合

物件の引き渡し後に、明らかに告知しなければいけないような瑕疵が発覚した場合、売主は告知義務違反となり、買主側の判断により以下のペナルティを受ける可能性があります。
 
・売買契約の解除
・代金減額
・損害賠償の支払い
・補修工事の費用など金銭の負担を負う
 
2020年4月に改正された新民法では「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わり、瑕疵担保責任は隠れた瑕疵が対象だったことに対して、契約不適合責任は隠れた瑕疵に限らず契約内容に合致しているかを問うものとなりました。
これは売主の責任の範囲が広がり責任追及されやすくなったことでもあり、一層告知義務には注意が必要になったということなのです。
裁判にまで発展するトラブルにもなり得るため、精神的にも経済的にも大きな痛手となる可能性も。
 
ただし、売主自身も当該物件を知らずして購入し、今回売却した場合は責任を負うことはありません。
 

瑕疵の判断に迷ったら相談を!

物理的瑕疵ならば判断しやすいですが、環境的瑕疵や心理的瑕疵は人それぞれの感じ方が異なるため、告知義務の範囲を明確に判断できません。
その場合は、過去の判例を参考に告知義務の有無を判断するのですが、まずは一人で判断せずに不動産会社に相談することをおすすめします。
 
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