不動産取引において「抵当権」という文言は聞いたことはあっても、「根抵当権」という文言は馴染みがないという人は多いでしょう。
根抵当権は抵当権と似ていますが、独自の決まりがあるので、根抵当権つき不動産を売却するには注意が必要なのです。
 
ここでは、根抵当権とは何なのか、根抵当権がついている不動産を売却するにはどうしたらいいのか詳しく解説しましょう。
 

根抵当権ってなに？

不動産を担保にお金を借り入れる際に設定する「抵当権」とは、債務者が借りたお金を返せない場合、債権者がその不動産を売却することができ、その売却代金を返済に充てるというシステムです。
 
「根抵当権」とは、設定したときに極度額を決めて、何度も極度額の範囲内で借り入れと返済を繰り返すことができる抵当権のことなんです。
借り入れるたびに設定する抵当権に比べて手間と費用が省けるため、繰り返し融資が必要な事業用の抵当権として利用されており、企業や経営者所有の不動産に設定されることが多いです。
 

根抵当権つき物件を売却するには、根抵当権の抹消が必要

抵当権の場合は、完済したら抵当権は消滅するので債権者は債務者に対して抹消書類を提出しなければいけない義務があり、債務者は抹消書類で登記簿上にある抵当権の抹消手続きをします。
 
では、根抵当権の場合はどうでしょうか？
基本的に、根抵当権が残っている物件をそのまま売却することはできません。
債務を完済したら消滅する抵当権と違って、根抵当権は残債がなくても消滅せずに登記簿上は設定されたままになります。
 
借金の元となる根抵当権がついたままの物件を購入しようと思う人は、なかなかいないですよね。
よって、根抵当権つき物件を売却するには、根抵当権を抹消しなければならないのです。
ここでは、根抵当権の抹消手順を見ていきましょう。
 

①借入金の完済

根抵当権を抹消するには、残債がいくらあるのかを確認しましょう。
根抵当権抹消には、借入金の完済は必要不可欠です。
 

②物件の査定額を出す

根抵当権抹消の交渉を進めるためには、物件の査定額が必要です。
物件を売却した代金から残債を支払いきれない場合は、売却することはできないからです。
スムーズに交渉を進めるためには、査定額が残債を上回っている必要があります。
 

③債権者の合意

根抵当権抹消には完済をした上で債権者の合意が必要ですが、お金を貸し出す債権者(銀行)からすると、根抵当権を抹消することは融資顧客を失うことでもあり、なかなか抹消の合意を得られないケースがあります。
この場合は、債権者との交渉が必要となり説得するしかありません。
 

④元本の確定＆完済

極度額の範囲内で借り入れと返済を繰り返していたのを止めて、その時点でいくら借りているかを確定します。
元本確定をすると、その後自由に貸し借りできなくなる抵当権と同じ状態となり、確定した残債を完済することで確定根抵当権を抹消することができます。
 

⑤抹消書類を提出

根抵当権抹消の交渉がまとまると、債権者から根抵当権解除証明書などの抹消書類が送られてきます。
それら必要書類を管轄法務局に提出すると、根抵当権登記が抹消されます。
 
根抵当権の抹消手続きは自分でもすることはできますが、必要書類を集めたり根抵当権の仕組みが複雑で手間もかかるため、司法書士に依頼することをおすすめします。
 

根抵当権つき物件を売却するなら早めの準備を！

根抵当権が抹消された物件は、普通の不動産と同様に売買できるようになります。
根抵当権を設定されている物件の売却を考えているならば、早めに物件の査定額や残債を確認した上で根抵当権抹消の準備を進めましょう。
 
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