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UP DATE2020.12.08

親族間の不動産売買で贈与税がかかるケースとは?みなし贈与に要注意!


親子や親戚間での不動産売買をすると、贈与とみなされて贈与税がかかる場合があります。
このような親族間の不動産のやりとりで、どのような場合に贈与税が発生するのか、具体的に見ていきましょう。
 

贈与税とは?

贈与税とは、個人から年間110万円を超える財産を贈与された場合に課せられる税金です。
その年の1月1日から12月31日までの間に贈与された財産から、基礎控除110万円を差し引いた金額に課せられます。
つまり、年間110万円以内の贈与ならば贈与税はかからないことになります。
 
【贈与税の計算式】
(譲渡された財産-基礎控除110万円)×税率-控除額
 
税率や控除額は、贈与当事者の関係性によって「一般贈与」と「特例贈与」に分けられており、親族間は特例贈与とされ一般贈与よりも控除額が高く設定されています。
 

贈与税がかかる親族間の「みなし贈与」とは?

当事者間で贈与の意思がないにも関わらず贈与税がかかってしまうことを「みなし贈与」といいます。
親族間での不動産の売買やプレゼントなどの所有権移転行為は、贈与とみなされてしまう可能性があるのです。
親族間で起きがちな「みなし贈与」を具体的に見ていきましょう。
 

格安で売却した場合

親族間の不動産売買では第三者との取引とは異なり、買主に安く売ってあげたいという気持ちから、売主買主双方の合意で相場よりも安い価格で売却する傾向があります。
相場よりも著しく低い価格で売却した場合は贈与とみなされてしまい、売却代金と通常の相場との差額に対して贈与税が課せられてしまいます。
 
身内だからこそできるだけ安く売ってあげたいと安易に価格を設定すると、贈与税が課せられてしまうのです。
親族間で不動産を相続する場合など相続税を免れるために売却の手段を使うことが多いため、みなし贈与という概念が作られ、税法上では贈与としてみなされ贈与税を支払わなければいけないとしたのです。
 
よって、親族間での不動産売買はみなし贈与とならないよう物件の時価を把握し、どのくらいの差額であれば許容されるのかを税理士などの専門家に相談してみましょう。
 

金銭のやり取りなく不動産の名義変更が行われた場合

その他にも金銭のやり取りなく不動産の名義を変更した場合は、不動産を無償で譲渡した贈与行為とみなされてしまいます。
不動産の登記簿の名義変更は、当事者の合意があれば自由に変更することは可能ですが、登記を変更すると法務局から税務署に連絡が入り、税務署は納税があったかを確認します。
ここで無償で名義変更をしていることが発覚すれば、不動産を贈与したとみなされて贈与税が課せられるのです。
 
親子間など扶養関係にある親族間では年間110万円を超えても、食費や教育費など扶養義務の範囲内であれば贈与税はかかりません。
しかし、妥当な扶養範囲を超えている不動産のプレゼントは、贈与税がかかるのです。
 

親族間でも適正価格で取引を

税務署は親族間の不動産売買に厳しい目を向けてきます。
忘れたころに、税務署から納税の通知が来るかもしれません。
不動産のプレゼントはもちろん、時価の80%未満での不動産売買はみなし贈与に該当すると判断されるので、十分注意しましょう。
親族間であっても相場の適正価格で取引すれば、贈与とみなされませんよ。
 
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