超高齢化社会へと向かっている日本では、高齢者の4人に1人が認知症や予備軍だといわれています。
もし親が認知症になってしまったとき、不動産の売買はどのようにすればいいのでしょうか？
こちらでは認知症になった親の代わりに子が不動産を売却できるかどうか、その手順や知っておくべきことについて解説します。
 

認知症の人は不動産の売買契約が結べない

不動産の所有者が認知症になってしまったとき、売買においては意思能力があるかどうかがポイントとなります。
意思能力とは法律用語であり、自分の行為によってどんな法律的な結果が生じるか判断できる能力のことです。
もし認知症になっていても意思能力がしっかりあるなら、通常通り不動産売買ができるケースもあります。
 
しかし意思能力がない場合には、たとえ委任状を用意して子が代わりに不動産売買をしようとしても、それは無効となります。
意思能力がない人は、法的に有効な代理人を立てることができないのです。
 

成年後見制度を利用すれば不動産売買ができるケースも

成年後見制度を利用すれば、所有者が認知症でも不動産の売買ができるケースがあります。
成年後見制度とは、認知症やその他の障害などで判断能力が充分でない人の代わりに、青年後見人が契約を結んだり、財産の管理などをする制度です。
成年後見人は認知症になった本人の代わりに契約を結んだり、不利益を被る契約を本人が結んでしまったときに取り消したりできます。
 
成年後見制度を細かく見ると、法定後見制度と任意後見制度に分かれています。
本人が認知症になる前なら任意貢献制度、認知症になってからは法定後見制度を使います。
 
任意貢献制度は本人が、法定後見制度は家庭裁判所が、成年後見人を選びます。
法定後見人になれるのは、親族や弁護士・司法書士・社会福祉士・福祉関係の法人等です。
裁判所が法定後見人を選ぶ場合は、たとえ親族を法定後見人候補として出していても、選出されるとは限りません。
また法定後見人として、複数の人物が選ばれる場合もあります。
 

不動産売買を成年後見人がするには？必要な手続きやポイントを解説

法定後見制度を利用して不動産を売買する流れ

認知症の人が法定後見制度を利用して不動産を売買するには、以下のような手順をふみます。
 
・書類の準備と申し立て
法定後見制度を利用するには、まず書類を揃える必要があります。
後見・保佐・補助開始申立書、親族関係図、成年後見制度用の診断書や附票、本人情報シートのコピー、愛の手帳のコピー、本人の戸籍抄本、本人の住民票または戸籍の附票、申し立て事情説明書、親族の意見書など、たくさんの種類があります。
 
こちらでご紹介したのはその一部であり、ケースによって書類の種類は異なります。
これらの書類を全て揃えて提出することで、申し立てをおこないます。
 
・面接
申し立て後は、裁判所の職員と面接をおこないます。
申立人と後見人候補者が、面接に赴きます。
保佐人や補助人を選出する場合は、原則として本人も同行することになっています。
 
・審査・審判
裁判所によって審査がおこなわれます。
本人調査、受任者調査、精神鑑定など、必要な調査がされたのちに後審判が下され、郵送で結果が届きます。
 
・不動産売買の許可を裁判所から得る
認知症の人の不動産を売買したいときには、家庭裁判所の許可が必要です。
家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申し立てをおこない、許可が得られたら不動産売買をすることができます。
売却が必要な理由や、売却代金を何のために使用するかなど、さまざまな調査がなされます。
 
・不動産売買の活動をスタート
ここまでの手続きが終われば、いよいよ不動産売買をスタートできます。
 

成年後見制度で不動産売買はできるが手続きが複雑に

認知症の人の代わりに不動産売買をおこなうには、成年後見制度を利用することができます。
しかし準備する書類が膨大になり手続きに時間がかかるため、売買契約をおこなえる段階に進むまでにも、数ヶ月という長い時間がかかります。
居住用不動産を売却する場合には、そこからさらに家庭裁判所から許可を得るという手続きをしなくてはなりません。
認知症の人の代わりに不動産を売買するのは、通常の売買に比べてかなりたいへんで、時間も労力もかかることだと知っておきましょう。
 
元気にしているように見えても、いつの間にか進行しているのが認知症の特徴です。
意思能力がはっきりしているうちに、不動産の贈与や相続などについて親子で話し合っておくことをおすすめします。
 

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