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UP DATE2021.01.14

不動産売買は親子間でもできる？手続きやメリット・デメリットについて解説

不動産の親子間売買とは、親と子の間で土地や建物を売買することです。
こちらでは親子間売買について、仕組みや手続きの方法、メリットデメリットなどについてお話しします。

不動産の親子間売買とは

親と子の間で、不動産の売買をおこなうことを指します。
一般の不動産売買と比べて、売却価格・受けられる特例や控除・住宅ローン審査などに違いがあります。

通常、売却価格は売主と買主で自由に取り決めるものとなっています。
しかし親子間売買では、市場相場より安くしすぎるとみなし贈与とされ、贈与税がかかる場合があります。
相場の80%以下の価格に設定しないように、あらかじめ注意しておきましょう。

また買い替え特例・住宅ローン控除、3000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例などが適用されないことがあります。
さらに住宅ローン審査も、一般の不動産売買とは異なり審査は厳しくなるといわれています。

親子間売買のメリット

親子間売買には、以下のようなメリットがあります。

・連帯保証人や名義を変更できる

親子間売買をする際に契約関係を整理し、新しい所有者に名義変更できます。
売却金額によって住宅ローンを完済できる場合、連帯保証人から外れたり、変更したりすることが可能です。

・親が存命の間に財産分与ができる

親の資産を相続できるのは、通常は親が亡くなってからです。
しかし相続のタイミングで、親族間でトラブルが起こるケースが後をたちません。
故人の意向がよくわからない中で、相続の手続きをしなくてはならないことも多いのです。

しかし親子間売買であれば、親が存命の間に財産の整理を済ませることができます。
わからないことなども、親に尋ねてすぐに解決できるのです。
ケースにもよりますが、売却の方が贈与よりも税金の面で有利になることが多いのもメリットです。

・購入金額の分割払いが可能

不動産売買では通常、決済のタイミングで代金は一括払いとなります。
しかし親子間売買であれば、ローンの支払いが終了していれば分割払いすることが可能です。
この場合、きちんと利息を取らないと、利息分がみなし贈与とされることがありますので、利息まできちんと決めて分割払いするようにしましょう。

親子間売買のデメリット

親子間売買には、デメリットも存在しています。

・みなし贈与とされる可能性がある

親子間で安価に不動産の売買をおこなうと、みなし贈与と判断されることがあります。
このみなし贈与分には、贈与税がかかります。
時価の80%以下の金額で売買しないよう、気をつけましょう。

・各種控除が適用されないことも

不動産を売買するとさまざまな控除が受けられますが、親子間売買に関しては適用外のケースがあります。
これは場合によって異なりますから、事前に不動産会社や専門家に相談してみましょう。

・住宅ローン審査が厳しくなる

上でも少し触れましたが、住宅ローンを申し込む際、融資を受けた金額を別の用途に使用する可能性や、他の相続人と揉めるリスクがあることから、親子間売買の場合に審査が厳しくなる傾向にあります。

住宅ローン審査に通ることを前提に親子間売買を考えていると、想定外の事態になる可能性がありますから、審査に落ちることも想定しておきましょう。

・親子間売買を取り扱う不動産会社が少ない

一般の不動産売買と異なり、親子間売買はそれほど頻繁におこなわれる取引ではありません。
そのため親子間売買を取り扱う不動産会社が少なく、仲介してくれるところを見つけるのに骨が折れることもあります。

不動産の親子間売買の手続き

親子間売買は、以下のような流れで進めます。

①対象となる家や土地の名義や権利関係を確認

親子間売買の対象となる不動産の名義・資産価値・権利関係などを確認します。
不動産の名義が売主の名前になっていないと、売却することができません。

②不動産の相場を知り、売却価格を決定

親子間だから特別に安く、といったことはできません。
不動産会社に査定を依頼したり、インターネットの査定サービスを使ったりしながら、相場を知りましょう。
みなし贈与とされない売却価格を、不動産会社などに相談しながら決定します。

③親子間で売買契約を結ぶ

たとえ親子といえども、親子間売買では契約書を交わす必要があります。
また重要事項説明書も、必ず作成しましょう。
仲介を依頼する不動産会社に頼むこともできます。

④引き渡しと決済・名義変更をおこなう

代金の決済と物件の引き渡しをすると同時に、所有権移転登記の手続きをおこないます。
不動産会社に依頼することも可能です。

親子間売買をうまく使って納得のいく相続を

不動産の親子間売買には、メリットとデメリットがはっきりと存在しています。
判断能力がしっかりしているうちに、子に不動産を譲っておきたいと考える親は多くいます。

権利関係がややこしい不動産であればなおさら、存命のうちに整理しておいてやりたいと思うのは人情ですし、愛着のある不動産を、他人ではなく子に引き継ぐのは、親にとって大きな意味があることなのです。

親子間売買には、いくつかの注意点があります。
みなし贈与と判断されないようにすること、契約書をきちんと交わしておくことなどを心がけ、不明な点があれば不動産会社や専門家に相談し事前に解決しておきましょう。

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