不動産売買には、必ず所有者本人の意思が必要です。
しかし本人に判断能力や意思能力がなくなったときには、どうすればいいのでしょうか?
こちらでは、成年後見人による不動産の売買についてくわしく見ていきましょう。
 

成年後見人とは

判断能力や意思能力がなくなった場合、たとえその子どもであっても勝手に不動産を売買することはできません。
そのようなとき、不動産を売買するために家庭裁判所で「成年後見人」を選任する必要があります。
 
成年後見人とは、判断能力が低下した人に代わって本人の財産を管理したり、身上看護の方法を決めたりする人です。
法律行為について、成年後見人には全面的に本人の代理権が認められます。
 
たとえば認知症になってしまった場合、どうして不動産の売買ができなくなるのでしょうか? .
認知症などで意思能力がなくなっている場合は、自分の行為によってどのような法律的な結果が生じるかの判断ができなくなっているということを示します。
意思能力がない人が結んだ不動産の売買契約は、無効となるのです。
 
逆に認知症が疑われる場合でも意思能力があるなら、本人が不動産を売買できるケースもあります。
また身体能力に問題があっても、判断能力に問題がなければ委任状を準備し代理人を立てて、不動産売買契約を結ぶことができます。
 

成年後見人の種類

本人の判断能力の低下の程度により、3段階のうち適切な後見人が選任されます。
 

・補助人

本人の判断能力に不安がある場合に、補助人が選任されます。
補助人には、同意権や取消権などは与えられていません。
 

・保佐人

本人の判断能力が著しく低下しているときに、保佐人が選任されます。
民法の定める一定の重要な法律行為について、同意権・取消権・追認権が認められています。
本人が認知症になっていても、判断能力がある場合には保佐人が選任されます。
 

・成年後見人

全面的な権限を持つ後見人が、成年後見人です。
あらゆる法律行為において本人の代理権を持ち、取消権や追認権も有しています。
本人の判断能力が完全に、またほとんど失われているときに選任されます。
 

成年後見人の選任

成年後見人を選ぶときは、本人が実際に居住している場所を管轄する家庭裁判所に「成年後見開始審判申立」をおこないます。
誰を後見人にするのかについて親族で話し合い申し立てをしますが、その候補者を裁判所が不適格と判断した場合は、別の人物を任命することもあります。
 
申し立てができるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・市町村長・検察官・成年後見人・青年後見監督人などです。
 

成年後見人による不動産売買の流れ

一般的には、不動産売買に必要な広告活動と後見人選任の手続きは、同時進行でおこなわれます。
不動産売買の相談から後見人選任までは、2ヶ月ほどの期間が必要となります。
 
購入希望者が見つかれば、裁判所から後見人選任の許可が下りることを前提とした「停止条件付きの売買契約」を締結し、手続きを進めていきます。
「居住用不動産処分許可の申立」をおこない許可されたら、不動産取引日の日程を調整し、移転登記や売買代金受領決済などの、通常の売買手続きがおこなわれます。
 

子といえども勝手に親の不動産を売買できない

成年後見人制度には3段階あり、本人の判断能力の度合いにより、保佐人・補助人・成年後見人のいずれを選定するかも変わってきます。
親や親族の施設入所費用のために不動産を売却したい、親の所有である誰も住んでいない不動産を売却したいといった場合でも、子どもといえども勝手に売却することはできません。
 
そのようなときには、不動産会社に相談するとよいアドバイスがもらえるでしょう。
申し立て手続きが複雑で自分ですることができない場合には、司法書士などの専門家も紹介してもらえます。
 
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