土地や建物を購入すると、さまざまな税金が課せられ、確定申告をする必要があります。
人生で高額な不動産を購入する経験は一般的には少ないため、税金や確定申告などわからないことが多いですよね。
 
税金を払うために申告するって…と思いがちですが、確定申告をすることで払い過ぎていた税金が還付されたり、税金を減らす控除を受けることができるのです。
 
ここでは、土地を購入したら必ず行わなければならない確定申告によって、どのような税金にどのような税金控除が受けられるのかについて説明しましょう。
 

なぜ確定申告が必要なの？

確定申告とは、前年の1月1日～12月31日までの所得にかかる税金を納める手続きのことで、確定申告する年の翌年になる2月16日～3月15日の間に、税務署に一年間の所得をまとめて申請し納税額を決めることです。
 
この手続きによって、所得にかかる税金が計算され、該当する税金を納付することになります。
会社員の場合は会社が手続きを行ってくれますが、自営業の人は毎年申請をしなければなりません。
 
不動産売買など、明らかに異なる収支があった場合は、自己申告によって納税義務を果たさなければならず、土地購入の場合も個人が確定申告をしなければならないのです。
 

土地購入時に確定申告が必要な税金と控除

土地を購入した際に課せられる税金の種類と、受けられる控除について、それぞれ見ていきましょう。
 

不動産取得税

土地を購入し取得したことにかかる税金で、土地の所在地である都道府県に納めます。
土地を購入してから半年～1年半までの間に、都道府県から納税通知書が送られてきて納付します。
 
【不動産取得税の計算式】
固定資産税評価額×4％
 
税率は原則4％ですが、2021年3月31日までの土地と住宅の取得については3％に引き下げられ、宅地の取得については評価額の1/2が課税標準額となります。
各都道府県によって違いはありますが、不動産取得後60日以内に申告すれば軽減措置が適用されます。
 
また、現在更地であっても、土地購入から3年以内に住宅を建て、新築するまで継続して土地を所有している場合にも軽減措置が適用されます。
3年以内に建築する予定がある場合、建築確認申請をすれば軽減予定の税額相当分を住宅完成まで猶予する制度があります。
住宅完成後は、住宅用土地の軽減を受けるための申請を行わなければなりません。
なお、一旦全納してから、住宅用土地の軽減税額の還付を申請することもできます。
 

固定資産税

土地購入年の次年度から、市区町村から納税通知書が届き、毎年支払う税金です。
 
【固定資産税の計算式】
固定資産税評価額×1.4％(標準税率)
 
公園や私道など公益性の高い土地は非課税となったり、小規模住宅用地の特例で減税の対象となる場合には、自己申告しなければなりません。
小規模住宅用地は200㎡までは評価額が1/6、それ以外の一般住宅用地は評価額が1/3となる特例措置があるのです。
この軽減措置は、住宅を建てている途中でも建てる予定の土地の場合でも適用されません。
 
また、所有している土地が大きい場合には、登記簿を分ける分筆による減税が期待できますが、費用がかかるため減税額と比較する必要があります。
 

所得税・住民税

所得税と住民税は普段から支払っている税金ですが、住宅ローンを組むことで減税の対象になります。
よって、住宅ローンを組んで住宅用土地を購入した場合は、住宅ローン控除を受けることができます。
 
住宅ローン控除とは、住宅ローンで住宅を購入した場合、10年間または13年間(2019年～2021年末までに住宅に入居した場合)、年末ローン残高×1％の税金の控除が受けられる制度です。
 
通常土地の購入だけでは住宅ローン控除は受けられませんが、以下の条件をクリアした場合に住宅が建っていない土地を購入しても住宅ローン控除が受けられるのです。
・土地購入の2年以内に住宅を建て、その土地に建物の抵当権が設置されている場合
・3ヶ月以内に建築請負工事契約を締結している建築条件つきの土地の場合
・住宅金融支援機構の借入金で、家屋の新築着工後に受領したもの
・建築条件が付されている新築前に受領した地方公共団体などからの借入金
 
さらに、該当する土地に建てる建物は、以下の条件を満たす必要があります。
・住宅取得日から6ヶ月以内に入居している
・ローン借り入れ主の控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・住宅の床面積が50平米以上であり、半分以上が住居用であること
・住宅ローンが10年以上で組まれていること
 

贈与税

土地を購入する資金を贈与された場合に発生する税金です。
 
【贈与税計算式】
(贈与財産価格ー基礎控除110万円)×税率ー控除額
 
贈与された金額によって税率と控除額が定められており、贈与当事者が直系卑属である場合には特例が適用され、住宅取得資金である場合は以下の条件を満たせば非課税となります(※1)。
・贈与を受けたときに直系卑属であること
・贈与を受けた年の1月1日に20歳以上であること
・平成21～26年の間に住宅取得等資金の非課税の適用を受けていないこと
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その住居に住むことが確実であること
・贈与を受けたときに日本国内に住んでいること
・贈与を受けた措置の所得税にかかる合計所得金額が2,000万円以下であること
 

住宅用土地は軽減措置が多い

購入した土地が住宅用かどうかで控除により税金額が大幅に変わります。
住宅を建てるつもりで土地を先に購入する場合は、注意が必要ですね。
税金の控除を受けるためには細かく条件が定められているので、どの控除に該当するのか事前にきちんと確認しておきましょう。
 
※1:国税庁「直系卑属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
 
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