不動産売買では、越境物が原因となる境界の越境トラブルは非常に多いです。
不動産売買で購入した土地の境界が間違っていた、よくよく確認してみたら境界から隣人の建物が越境していたなど、購入後に隣人とのトラブルが発生するのです。
 
ここでは、越境物の建物を取り壊すことになった場合に注意することや取り壊し費用の負担について詳しく解説します。
 

越境建物は撤去請求できる！

民法では建物は境界から50㎝以上離さなければならないとされており、敷地の境界を超えて侵入しているものを越境物と言います。
ここでは、建物が越境している場合にどのような対処ができるのかを見ていきましょう。
 

妨害排除請求権の行使

建物が境界を超えて隣地に侵入している場合は、越境建物の所有者が不法に隣地を占有していることになるため、隣地所有者は越境建物の所有者に越境している部分の撤去を求めることができます。
越境建物の所有者が越境について故意・過失の有無にかかわらず、隣地所有者は越境建物の撤去請求と越境建物が占有している土地の変換を請求できるのです。
これが隣地所有者の所有権に基づく妨害排除請求権です。
 
建物の一部の越境部分を撤去することによって他の部分が倒壊したり、残存部分だけでは建物として機能しない場合は、建物全部の撤去をも請求できます。
例えば、建物の庇部分が隣地に越境している場合は庇部分のカットをすれば大丈夫ですが、境界をまたいで建物が建っていた場合は建物全部の取り壊しを求められる可能性があるのです。
 
ただし、このような大がかりな場合は権利濫用と裁判で却下されることもあり、無条件に認めらることはありません。
越境による被害程度や越境具合、撤去費用、その他の事情諸々を考慮して裁判所が決定します。
 

取り壊し費用の負担は？

隣地所有者が越境建物に対して妨害排除請求権を行使すると、越境建物の所有者は越境物の撤去を行わなければなりません。
建物の一部撤去費用や建物全部の取り壊し費用も、原則的に妨害者である越境建物の所有者が負担することになります。
 

越境建物を取り壊す際の注意点

越境建物を取り壊すことができる場合、どのようなことに注意しなければならないのか、具体的に見ていきましょう。
 
●権利の濫用とみなされる場合がある
前述したように、越境建物の撤去が極めて困難な状況で隣地所有者が実害を受けていない場合は、建物の取り壊しが認められないケースもあるので、社会的経済的に取り壊しが妥当であるのかを越境物に詳しい不動産のプロに相談してみましょう。
 
●境界標の亡失
境界線の証である境界標は、建物を取り壊す際に工事のゴタゴタで失くしてしまったり、故意的に撤去や移動されることが多いので、工事担当者に事前に注意を促す必要があります。
工事後に境界標が適当に復元されている場合は、境界が不確実になっている可能性が高いので注意しましょう。
 
●取り壊す際の立ち合い
越境建物の所有者と隣地所有者、工事関係者とで打合せ協議後、越境建物を取り壊す前に現地で立ち合い確認をしましょう。
境界標や境界付近構造物と目印となる構造物との位置関係など引照点を測量、写真撮影して把握し、境界の再確認が必要です。
境界がはっきりしていなかった場合は、業者に測量してもらって境界の確認確定を明らかにし「境界確認書」を作成しておきましょう。
 

越境建物の占有時効取得に注意しよう

越境建物を長い間放置していると、越境建物が占有している敷地部分を時効取得されてしまう可能性があるので注意が必要です。
所有の意思を持って一定期間継続して他人の土地を平穏かつ公然に占有すると占有部分の土地の所有権を取得できると民法で定められているのです。
 
また、越境建物の取り壊しの請求は、多くは裁判を通すことになるため、手間も費用もかかります。
越境物がなく境界の明示がされている不動産売買をすることが一番ですが、境界がはっきりしていない物件の場合は、引き渡し前までに隣地所有者が確認し押印した境界確認書の交付を契約内容に入れておきましょう。
購入した不動産の越境によって何らかの被害や弊害が生じている場合は、損害賠償を請求される可能性もあるので、境界についての取り決めを明確にしておくことが大切です。
 
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