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UP DATE2020.11.27

不動産売買に必要な重要事項説明書ってひな形があれば自作できるの?


不動産売買を締結するには宅地建物取引士(以下、宅建士)による重要事項説明(以下、重説)が義務づけられており、重要事項説明書が必要です。
通常、重要事項説明書は重説を行う宅建士が用意するものですが、仲介業者を挟まない取引で宅建士がいない場合は個人で自作することはできるのでしょうか?
 
ここでは、重要事項説明書は自作できるのか、他に方法はないのか、解説しましょう。
 

重要事項説明書は宅建士が作るもの

重説には、登記簿に記載されている権利関係や将来建て替え時の法的制限、売買代金の支払い方法、万が一契約解除が起きた場合の規定など全ての取引内容が記載されている重要事項説明書という書類が必要です。
重説は契約においてとても重要であり、後々のトラブル回避のためにも、当該不動産売買において抜けがないように不動産のプロである宅建士が作成します。
 
重要事項説明書は、現地調査や公的機関での調査などで不動産の知識が必要であり、宅建士が作らなければ法的効力はありません。
重説は宅建士が行うことが義務づけられているので重説の義務がある不動産売買の場合、宅建士が重説の説明をしなければ法律違反となってしまいます。
※重説が義務づけられていない取引の場合は、この限りではありません。
 

重要事項説明書は自作できるの?

重要事項説明書は宅建士が作成しなければ法的効力がないため、自作は意味がありません。
不動産の専門的な知識がなければ、作成するのは難しいでしょう。
どんな内容が記載されているのか確かめたい場合は、全国宅地建物取引業協会のひな形を無料でダウンロードできます(※1)。
 

重要事項説明書の基本的な記載内容

重要事項説明書には基本的に以下のような事項が記載されています。
 
・不動産の表示
・売主の表示
・登記簿に記載されている事項
・法令に基づく制限の内容
・敷地と道路との関係
・水道・ガス・電気・下水設備の整備環境
・完成時の形状・構造
・私道に関する事項
・売買代金と売買代金以外に授受される金銭の内容
・契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定または違約金に関する事項
・手付預り金の保全処置の概要
・住宅ローンに関する事項
・契約不適合責任に関する事項
 
以上のように、物件条件や取引条件が記載されており、必要があれば当該不動産特有の項目も追加されます。
 

作成依頼する方が安心

宅建業者が仲介しない個人間での取引の際には重説は義務づけられていませんが、買主が住宅ローンを組みたい場合は重要事項説明書の提出が必要となるので、重説を作成しないといけません。
このような場合は、個人売買向けのサポート会社や重要事項説明書作成サービスを行っている不動産コンサルタント会社や不動産行政書士事務所などへ作成依頼することをおすすめします。
また、地元密着型の不動産会社に重要事項説明書の作成を相談するのもよいでしょう。
 
何度も言いますが、売主買主ともに不動産の知識が豊富であったり家族間での取引であったりとリスクを最小限に留められる取引でない場合は、宅建業者に仲介に入ってもらうことをおすすめします。
 

自作の重要事項説明書は法的効力がない

個人で苦労して重要事項説明書を作成したとしても法的効力がないならば、最初から不動産のプロに任せた方がよいでしょう。
費用を安く抑えたいからといって契約書や重要事項説明書の作成を怠ると、トラブルが起きたときに多くの不利益を被ってしまう可能性があるのです。
そうならないためにも、取引における準備は慎重に時間をかけて行うべきであり、いろいろと費用がかかることを事前に心得ておきましょう。
 
※1:全国宅地建物取引業協会HP「重要事項説明書等ダウンロード」
 
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