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UP DATE2020.12.10

不動産売買における危険負担とは?民法改正によってどう変わった?


不動産売買の危険負担の取り決めは、2020年4月の民法改正により債権者主義から債務者主義に変わりました。
簡単に言うと、旧民法では売主に責任がなければ買主がリスク(危険)を負担していましたが、新民法では売主がリスクを負担しなければならないことに変わったのです。
 
ここでは、不動産売買契約書を交わす上であらかじめ理解しておきたい危険負担について詳しく解説していきましょう。
 

不動産売買における危険負担とは?

不動産売買における危険負担とは、契約成立後で引渡し前に天災などの責に帰すことができない事由により不動産が滅失・損壊した場合、売主買主どちらがリスクを負担するのかという問題のことです。
 
滅失してしまった不動産のリスクを債権者が負うことを「債権者主義」、債務者が負うことを債務者主義と言います。
「債権者主義」では、片方の債務(物件引き渡し)が不履行になっても、もう片方の対価的債務(支払い)は履行しなければなりませんが、「債務者主義」では対価的債務を履行しなくてもよいのです。
 

旧民法での危険負担

旧民法では、契約を締結していたら不動産の引き渡し前に天災などの売主の責任ではない理由で不動産がなくなったり損傷を受けても、買主は代金を支払わなければならないという規定でした(債権者主義)。
引き渡し前であっても、不動産のような特定物の売買における危険負担は買主が負わなければならないという買主にとって酷な取り決めだったのです。
購入した不動産が引き渡されずに代金だけ支払わなければならないとは、どう考えても理不尽な取り決めですよね。
 
よって、実務上では不動産売買契約に危険負担の債権者主義を排除する規定を設けて対応していました。
「不動産の引渡し前に、当該不動産が売主買主の責に帰すことができない事由により滅失・損壊し契約を履行できない場合は、売主及び買主は契約を解除することができる」と記載していたのです。
この特例により、買主は理不尽な危険負担から逃れることができていたのですね。
 

新民法での危険負担

新民法では、旧民法で規定されていた債権者主義では買主の負担が大きく非常に酷であるため修正されることになりました。
旧民法の危険負担では、実務上契約書に特例を設けることが当たり前となっており、不動産の滅失等に関する危険の移転時期についても「引き渡しをもって危険が移転する」と明文化されました。
 
そして、不能となったリスクを売主が負担することになったのです(債務者主義)。
売主買主双方に帰責性がない場合、買主は反対債務の履行拒絶権という支払いを拒む権利が与えられたのです。
注意しなければならないのは、反対債務(買主の支払い)が消滅したのではなく、契約解除をすることによって拒絶することができるということです。
 

危険負担は契約書が全て

売主の立場ならば、旧民法の買主がリスクを負担する債権者主義の方が有利ですが、あまりにも理不尽であるため買主の救済措置として契約書に危険負担について特例を設定することが通常でした。
しかし、民法改正により旧民法の危険負担についての特例を設定する必要はなくなり、逆に債権者主義で契約を締結したい場合に特例をつけなければならなくなったのです。
 
旧民法でも新民法でも契約書に民法と異なるルールを定めれば、売主も買主も契約内容に従わなければなりません。
危険負担の取り決めは売主買主双方の合意があれば民法の規定と異なるルールを定めることができるので、後々のトラブル回避のためにも危険負担の規定は慎重に定めるべきですね。
 
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