不動産売買では、契約を結んでから物件の引き渡しまでにはしばらくの期間があることが多いです。
その間に生じる危険についての民法の決まり「危険負担」について、こちらで詳しく見ていきましょう。
 

危険負担とは

危険負担は、売買契約の内容の中で、たいへん重要な規定です。
売主と買主のどちらが、危険(リスク)を負担するかという取り決めです。
 
2020年3月までの民法には「債権者の危険負担」という項目があり、不動産を売買契約の目的とした場合、その不動産が売主(債務者)に責任のないこと(天災等)で滅失や損傷した場合は、買主がその責任を負うという内容が定められていました。
 
これは買主にとって、負担の大きな規定だといえます。
売買契約を結んだ後、不動産が引き渡される前に、天災などにより不動産が滅失した場合、買主は不動産の現物がないにもかかわらず、代金を支払う必要があるということなのです。
 

実際の不動産売買契約書では配慮がある

実際の不動産売買においては、契約書に別の規定を設け、買主に負担が大きくならないようにされることがほとんどでした。
不動産の引き渡し前に天災等の理由で不動産が滅失した場合、売主及び買主は契約の解除ができるという規定です。
 
これは危険負担の特約であり別途設けられるものですが、この特約が契約書に入っているかどうかを確認することには、大きな意味がありました。
この特約を入れ忘れていると、上述した危険負担が買主の大きなリスクとなってしまうからです。
 

2020年の民法改正によりどう変わった?

上述した危険負担の規定は、2020年3月までのものです。
2020年4月の民法改正からは、契約書の内容に危険負担の排除の特約を盛り込まなくても、買主に危険負担の大きなリスクを負わせることはなくなりました。
 
しかしそれ以前の契約で、物件の引き渡しがまだのケースについては新民法が適用されませんので、該当するケースでは今一度、不動産売買契約書の内容を見直してみる必要があります。
 

危険負担の債権者主義は改正されたが引き続き注意を

2020年4月からの新民法では、買主が大きな危険負担を負うリスクはなくなりました。
それまでも買主の危険負担は特約を設けることにより回避できていましたが、新民法下では特約を追加する必要がなくなったのです。
 
しかし2020年4月以前の契約についてはもとの規定のままですから、それ以前の不動産売買契約については、引き続き注意をしていく必要があるといえます。
 
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