不動産売買というと、物件探しから購入に至る段階まで決して短期間では行えない印象ですよね。
高額な不動産を購入する機会は人生において度々経験することではないので、慎重に時間をかけて行うことになるのが一般的です。
 
購入する物件が決まれば意思表示はもちろん、さまざまな書類に署名捺印をしなければならなくなりますが、どの段階で契約は成立するのでしょうか？
ここでは、不動産売買契約の成立要件について詳しく解説しましょう。

不動産売買契約は諾成契約である

不動産を売買するときは不動産売買契約を締結しますが、実は日常でも小さな売買契約が行われています。
例えばスーパーやコンビニで商品を購入する場合など、「売ります」「買います」という当事者の意思の合致で契約が成立する諾成契約なのです。
口約束でも契約が成立するとされており、必ずしも契約書は必要ではないと民法に規定されています(民法555条)。
 
法律では不動産の売買契約も、「売ります」「買います」という売主と買主の意思の合意があった時点で契約が成立するのです。

実際の不動産売買契約の成立要件

不動産売買契約の成立時期がいつなのかは、大抵はトラブル発生時に問題となります。
民法で定められた諾成契約で不動産売買取引が成立してしまったら、当事者間の認識の違いや多重売買などの多くのトラブルが発生することは容易に想像がつきます。
 
高額な買い物である不動産売買だからこそ、条件を詰め交渉を重ね慎重に契約をしなければならないため、実務では諾成契約では契約成立とはならないのです。
ここでは、実際に契約成立となる要件について解説しましょう。

契約書への署名捺印

民法では口約束で売買契約は成立するとされていますが、不動産のような高額な売買取引の場合は、売買契約書に当事者双方が署名捺印した時点で意思の合致を認め契約成立と考えるのが一般的です。
 
不動産売買契約書に売主買主双方が署名捺印することで、「売ります」「買います」の意思表示が明確となり、契約書に記載された契約条件に納得したということになります。
 
なぜならば、高額な買い物である不動産の売買契約は、売買の細かな条件を決めたり交渉を重ねて契約書を作成するまでは、売主買主ともに確定的な売買の意思表示がまだされていないと考えられるからです。
 
売主の物件引き渡しと買主の代金の支払いという債務を履行しない場合の取り決めも記載されるため、口約束だけの「言った」「言わない」のトラブルを防ぎ、お互いの権利を守ることができるのです。
 
つまり、売買代金や手付金、売買条件、決済引き渡し日、その他の事項などもろもろの取り決めを記載した売買契約書に、売主買主双方が納得したという証である署名捺印をするまでは、売買契約成立は認められないのです。
 

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手付金の支払い

契約締結時には、代金の5％～10％の手付金が解約手付として支払われるのが一般的です。
契約が滞りなく進んだ場合、決済引き渡し日には売買代金に充当されますが、買主が契約解除をしたときには手付金を放棄することになり、売主が契約解除するときには手付金の倍額を支払うことになります。
 
手付金を支払うことで契約に緊張感をもたらし、当事者間の信頼関係を築く役割があるのです。
 

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売買契約成立には契約書が必要不可欠！

高価な財産である不動産売買契約は、単なる口約束ではなく契約内容を明確にした書面である契約書を交わすことが重要です。
意思表示だけで不動産売買契約をしてしまうと、さまざまなトラブルが発生する可能性があるため、契約書に記載された明確な取り決めを十分理解納得した上で契約を締結することが大切です。
 
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