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UP DATE2020.10.21
不動産売買にかかる税金の計算方法は？種類別に計算してみた！
不動産売買にはさまざまな種類の税金がかかります。
大きな金額が動くので、どのくらい税金がかかるのか心配な人も多いでしょう。
いつどんな税金をいくら支払えばいいのか、事前に把握できたら安心ですよね。
ここでは、不動産売買で発生する税金を売却時と購入時とで分け、ある程度自分で計算できるよう算出方法を紹介しています。
売却時にかかる税金
不動産売却時にかかる税金は、『印紙税』と『譲渡所得税』などです。
印紙税
不動産売買に関わる契約書や領収書を発行するときにかかります。
金額に応じた印紙を貼ることで納税されます。
譲渡所得税
不動産を売却したときに出る利益(売却益)に課せられるのが『譲渡所得税』です。
【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得(譲渡価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除)×税率
譲渡所得とは、不動産を売却した金額である譲渡価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた額のことで、譲渡所得がマイナスの場合、税金は課せられません。
取得費：当該不動産購入時の代金や仲介手数料、税金など取得にかかった費用
譲渡費用：当該不動産売却時の仲介手数料や印紙税など売却にかかった費用
特別控除：マイホーム売却の場合の3000万円特別控除などの控除
課せられる税率は、所有期間が5年以下か5年超えかで大幅に異なります。
短期譲渡(所有期間5年以下)：39％(所得税30％、住民税9％)
長期譲渡(所有期間5年超え)：20％(所得税15％、住民税5％)
マイホーム所有期間10年超えの軽減税率：14％
注)その他、2037年まで復興特別所得税が2.1％課税されます。
購入時にかかる税金
不動産購入時にかかる税金は、『消費税』『印紙税』『不動産取得税』『登録免許税』『固定資産税』『相続税』などです。
消費税
課税事業者から建物を購入した場合にかかる税金です。
個人事業者が売主の場合や土地の購入には課税されません。
取引の仲介手数料にも消費税がかかり、非課税の土地の仲介手数料にも消費税はかかります。
現在では、不動産価格も仲介手数料も10％の消費税込みの総額表示になっています。
印紙税
不動産売買に関わる契約書や領収書を発行するときにかかります。
金額に応じた印紙を貼ることで納税されます。
不動産取得税
不動産を取得して半年～1年後に都道府県から納税通知書が届き、一度だけ支払う税金です。
【不動産取得税の計算式】
固定資産税評価額×4％
税率は原則4％ですが、2021年3月31日までの土地と住宅の取得については3％に引き下げられ、宅地の取得については評価額の1/2が課税標準額となります。
登録免許税
購入した不動産の登記を行うときに発生します。
【計算式】
所有権登記の登録免許税＝固定資産税評価額×所定の税率
抵当権設定登記の登録免許税＝債権額(住宅ローン借入額)×所定の税率
税率は、当該不動産が新築住宅か中古住宅、土地かによって0.4％～2％となり、適用要件も細かく定められているので、しっかりと確認する必要があります。
期間限定の軽減税率が適用されれば、0.1％～0.3％とかなり減額されます。
固定資産税
購入年の次年度から市区町村から納税通知書が届き、毎年支払う税金です。
【固定資産税の計算式】
固定資産税評価額×1.4％(標準税率)
1月1日時点の固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額は、3年に一度評価替えが行われます。
税率は自治体が決めることができますが、標準税率の1.4％が多く、徳島市も1.4％を採用しています(※1)。
贈与税
不動産購入資金を贈与された場合に課せられます。
【贈与税の計算式】
(贈与財産価格ー基礎控除110万円)×税率ー控除額
贈与された金額によって税率と控除額が定められており、贈与当事者が直系卑属である場合には特例が適用され、控除額が増額されます(※2)。
ざっくりでも事前に税金額を把握しておこう！
それぞれの税金で受けられる特例や控除が細かく決められているので、きちんと当該不動産に合った条件を確認するようにしましょう。
売却価格が大きいと税負担は大きいと思いがちですが、きちんと申告することで納税額はガクンと下がるものです。
事前に税金額を算出し準備しておくと、請求されたときに慌てなくて済みますよ。
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※1:徳島市HP「固定資産税とは」
※2:国税庁HP「相続税の計算と税率」
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