不動産譲渡とは金銭を交わす不動産売買はもちろん、贈与など不動産を子どもや孫にプレゼントする場合があります。
金銭を交わす売買だけでなく、贈与でも不動産譲渡にはさまざまな税金が絡んできます。
 
ここでは、贈与税の対象となる不動産における「みなし贈与」はどのような場合に発生するのか、みなし贈与とならずに相続税が発生する場合などについて解説します。
 

みなし贈与ってなに？

不動産売買は金銭を交わして不動産を譲渡しますが、その売買行為が贈与であるとみなされてしまうことを「みなし贈与」といいます。
では、金銭を交わしているのになぜ贈与とみなされてしまうのでしょうか？
 
本来の贈与の場合は、高額な贈与税を支払わなければなりません。
しかし、売買行為では贈与税が課せられないため、贈与の代わりに低価格で不動産を売買する人が出てきたのです。
このように　”著しく低い価格”　で不動産を売買した場合、税務署が「みなし贈与」と指摘し、贈与税を免れられないようにしたのです。
 

みなし贈与の目安とは？

では、　”著しく低い価格”　とはどのくらいなのでしょうか？
みなし贈与かどうかの判断は、法律で決められているものではなく、税務署がケースごとに判断するため明確ではありません。
 
しかし、これまでの判例からすると、著しく低い価格の判断基準は、土地取引の場合時価の80％未満とされています。
よって、みなし贈与とされないためには、時価の80％を超える価格での取引を指標とするといいかもしれません。
 

贈与税の税率

税金の中で贈与税は群を抜いて税率が高いです。
もともと贈与税は相続税逃れのために作られたため、一般的に相続税よりも贈与税の方がさらに重税となっています。
 
例えば、2,500万円の価値である不動産を、親が子に1,000万円で売買したとします。
判例に沿うと、売買価格が80％未満であるため時価よりも得をした1,500万円分がみなし贈与と判断され、1,500万円部分に贈与税が課せられるのです。
 
2,000万円で子に売った場合は、子は時価よりも500万円得をしましたが、売買価格が時価の80％超えであるため贈与税はかかりません。
 
【贈与税の税率】※1

※課税価格は基礎控除110万円引いた金額です。
 
不動産の価値が高くなる分、課せられる贈与税も比例していきます。
高額なため申告を躊躇していると、最大14.6％の延滞税と15％～40％の加算税が課せられるので、きちんと申告しましょう。
 

みなし贈与から相続税に変わる場合

被相続人が相続開始前3年以内にみなし贈与にあたる不動産譲渡行為をした場合、相続財産に加算されて相続税が課せられます。
贈与方法によっては相続税よりも納税額を少なくすることができるため、相続税の租税回避を防止する対策として「生前贈与加算」がとられているのです。
 
みなし贈与として贈与税を支払っていた場合は、相続税からきちんと控除できるので二重課税とはなりません。
ただし、相続または遺贈によって財産を取得した人のみが生前贈与加算の対象となります。
つまり相続人ではない場合は、みなし贈与として贈与税を支払うのみとなります。
 

みなし贈与となる不動産譲渡

一番気をつけなければいけないことは、みなし贈与となる行為を悪意なく気づかずにしてしまっている場合です。
著しく低い金額で不動産を売買した場合以外では、以下のような行為がみなし贈与とされてしまうケースがあるので注意しましょう。
 
・親が建てた建物を子供名義にする行為
・親子で二世帯住宅を購入する場合に、購入資金の割合と所有権登記の割合が異なる場合
・借金の対価として不動産を譲渡する行為
 

みなし贈与は重税

みなし贈与は、思いもよらず税務署から多額の贈与税支払い通知がくるので注意が必要です。
特に親子間での不動産譲渡は税務署の調査が厳しくなります。
みなし贈与になるような不動産取引に心当たりがある場合は、早めに対処しておきましょう。
 
※1:国税庁「贈与税の計算と税率」
 
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