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UP DATE2021.02.17

不動産売買における節税対策を税金別に紹介！

不動産売買にはさまざまな税金がかかりかなりの出費となりますが、細かく特例や軽減措置の条件などが決められている税金は自己申告により節税できるため、事前にしっかりと把握しておきたいもの。

ここでは、不動産売買における節税対策について、売却時と購入時に分けて詳しく解説しています。

不動産売却時の節税対策

不動産売買にかかる税金の控除①売却時に使える控除について

印紙税

売買契約書は売主と買主双方の保管が求められますが、売主は収入印紙が不要な写しを控えとして保管することが認められているため印紙税を節約することができます。
ただし、写しであっても直筆で署名捺印をした場合は、印紙税がかかるため注意しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得(譲渡価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除)×税率

●取得費を明確にする
当該不動産の取得費を明確にして、譲渡所得を少しでも少額にすることが節税対策となります。
取得費がわかる書類などを紛失していた場合は、概算で取得費が少なく計算されるため、譲渡所得が高くなる分、税金の額も高くなってしまいます。

取得費や、今回売却にかかった譲渡費用がわかる書類を失くさずにしっかり保管し、譲渡所得を少額に計算することが大切です。

●所有期間が長いほど節税効果あり
当該不動産の所有期間が長ければ長いほど税率が低くなります。

所有期間	税率
短期譲渡(5年以下)	39％
長期譲渡(5年超え)	20％
マイホーム10年超え	14％

●控除の特例
以下に当てはまる場合は、①→⑦の順番で、合計5000万円に達するまで控除可能となります。
マイホームであれば、所有期間を問わず②の控除の利用が最も多く、この特例を受けると譲渡所得税が0円となるケースがほとんどです。

①公共事業などのために土地建物を売った場合の5000万円の特別控除の特例
②マイホーム(居住用財産)を売った場合の3000万円の特別控除の特例
③特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2000万円の特別控除の特例
④特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1500万円の特別控除の特例
⑤平成21年及び平成22年取得した国内にある土地を譲渡した場合の1000万円の特別控除の特例
⑥農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
⑦低未利用土地等売った場合の100万円の特別控除の特例

●買い替え特例を利用する
所有不動産の売却価格よりも高額な不動産に買い換えた場合には、一定の要件を満たせば譲渡所得税を次回の売却時にまで繰り延べられる買換え特例があります。
次回譲渡時には譲渡益が発生しない場合も考えられるため、現在発生する税金の負担を軽減する対策として有効です。

不動産購入時の節税対策

不動産売買にかかる税金の控除②購入時に使える控除について

所得税・住民税

●住宅ローン控除
住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、2021年末までに入居するなどの一定の要件を満たせば、所得税や住民税より最大4,000万円を限度に年末の住宅ローン残高の1％を13年間控除する制度です。
年末にその年に納めた所得税や住民税から最大40万円を限度として還付されます。

●認定住宅新築等特別税額控除
環境に配慮した低炭素住宅、バリアフリーや可変性を取り入れた長期優良住宅に認定された場合は、控除対象限度額が最大5000万円まで引き上げられ所得税から最大50万円控除されます。
ただし、住民税からの控除はできず、住宅ローン控除との併用もできません。

不動産取得税

固定資産税評価額(課税標準額)×4％

税率は原則4％ですが、2021年3月31日までの土地と住宅の取得については3％に引き下げられ、宅地の取得については評価額の1/2が課税標準額となります。

・宅地の税率：4％→(課税標準額×1/2)×3％
・住宅の税率：4％→3％

●新築建物特例控除
新築特例適用住宅である要件を満たせば、課税標準額から1,200万円が控除されます。
さらに、長期優良住宅の場合は課税標準額から1,300万円が控除されます。

●中古建物特例控除
ある一定の要件を満たした中古住宅は、新築した日に応じて100万円～1,200万円が課税標準額から控除されます。

●建物が建っている宅地に対する控除
ある一定の要件を満たした宅地は、以下の金額が高い方の控除が受けられます。
・4,5000円
・(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2)×3％

登録免許税

所有権登記：固定資産税評価額×税率
抵当権設定登記：債権額×税率

税率はいくつかの条件を満たせば、原則の税率よりも大幅に軽減されます。
適用要件も細かく定められているので、しっかりと確認しましょう。

登記の種類	原則税率	軽減税率	適用要件
土地の所有権移転登記	2％	1.5％	2021年3月31日までに取得
中古住宅の所有権移転登記	2％	0.3％	・面積が50㎡以上であること・居住用であること・2022年3月31日までに取得していること・新築または引き渡しの日から1年以内に登記すること・市町村が発行する住宅用家屋証明書を有していること・中古住宅の場合：マンションは築25年以内、木造一戸建ては築20年以内であること　(但し、築年数が超えていても新耐震基準に適合していればOK)
新築住宅の所有権保存登記	0.4％	0.15％	同上
抵当権保存登記	0.4％	0.1％	同上
買取再販住宅の所有権移転登記	2％	0.1％	特定増改築(リフォーム等)がされた買取再販住宅である中古住宅
低炭素住宅・長期優良住宅の所有権保存登記	0.4％	0.1～0.2％	環境に配慮した認定低炭素住宅やバリアフリーなどを取り入れた認定長期優良住宅 (2022年3月31日まで)

贈与税

(贈与財産価格ー基礎控除110万円)×税率

贈与された金額によって税率と控除額が定められており、贈与当事者が直系卑属である場合には特例が適用され、控除額が増額されます。

税率	一般贈与の場合の課税価格	一般贈与の控除額	直系卑属贈与の課税価格	直系卑属贈与の控除額
10％	200万円以下	－	200万円以下	－
15％	300万円以下	10万円	400万円以下	10万円
20％	400万円以下	25万円	600万円以下	30万円
30％	600万円以下	65万円	1,000万円以下	90万円
40％	1,000万円以下	125万円	1,500万円以下	190万円
45％	1,500万円以下	175万円	3,000万円以下	265万円
50％	3,000万円以下	250万円	4,500万円以下	415万円
55％	3,000万円超	400万円	4,500万円超	640万円

※課税価格は基礎控除110万円引いた金額

正しい知識を持てば節税効果が高まる！

以上のように不動産売買にかかる税金には節税できるものが多く、自らの確定申告によって軽減措置が受けられるのです。
適用要件が細かく決められているものが多いですが、特例控除や軽減税率をうまく組み合わせて節税効果を高めましょう。

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