不動産売買にも時効があるのをご存知ですか？
時効は所有権などの権利を取得する「取得時効」と、債権などの権利が消滅する「消滅時効」に分かれます。
 
ここでは、不動産売買における権利の時効について詳しく解説しましょう。
 

取得時効

取得時効とは、所有の意思をもってモノを一定期間占有したとき、そのモノの所有権を取得することができる制度です。
※ここでいうモノとは、土地や建物などの不動産を指します。
 

短期取得時効

短期取得時効とは、占有を開始した時点で善意無過失で自分のものであると信じて不動産を10年間占有していた場合、所有権を取得することができる制度です。
 

長期取得時効

長期取得時効とは、占有を開始した時点で自分のものでないことを知っている(悪意)、または過失によって知らずに不動産を20年間占有した場合に所有権を取得できる制度です。
 

取得時効の条件

・土地や建物を一定期間継続して占有していること
短期取得時効は10年間、長期取得時効は20年間の占有が必要です。
 
・所有の意思をもって占有していること
自分が所有しているんだという意思をもって占有している意思表明が必要となります。
 
・平穏かつ公然と占有すること
平穏とは暴行や脅迫などを行わないことであり、公然とは近隣などにも隠し事がない状態のことです。
 

消滅時効

消滅時効とは、権利が行使されていない期間が一定以上続く場合にその権利が消滅するという制度です。
※ここでいう権利とは債権や担保権であり、所有権には消滅時効はありません。
 

民法改正による消滅時効の変化

2020年4月に民法が改正され、売主の”瑕疵担保責任”が廃止された代わりに”契約不適合責任”が創設されました。
契約不適合責任とは契約の内容に適合しない場合に責任を負うということであり、瑕疵担保責任よりも売主側の責任が重くなったのです。
 
民法改正前の売主の瑕疵担保責任は、買主が瑕疵の存在を知ったときから1年以内に、損害賠償の請求(権利の行使)をしなければ請求権が消滅してしまいましたが、新民法では権利の行使ではなく”通知”を1年以内にしておけば、実際に権利の行使を行うのが1年を過ぎていても可能になったのです。
 

売主に責任追及できる期間は？

新民法の条文では、売主が契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主がその不適合を知ったときから1年以内にその旨を売主に通知しなければ、買主は履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができないとされています。
つまり、1年以内に通知すれば買主は権利を行使することができるということですね。
 
売買契約でこの通知期間を設定しない場合は、買主が権利を行使できる期間は時効により10年で失効し、契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知しても、その権利を知ったときから5年以内に行使しなければ、時効によって権利は失効します。
この二つの時効期間のうち、早い方の時効期間の満了日に消滅時効が成立するのです。
 
つまり、買主が引き渡された土地や建物に瑕疵を見つけた場合、1年以内に通知することは必要ですが、契約不適合責任に基づく権利の行使は瑕疵を知ったときから5年以内に行えば可能なのです。
ただし、引き渡し時から10年で権利は消滅します。
 
よって通知期間を設定しない場合、売主は長い間契約不適合の責任を負うことになるのです。
契約では買主が了解すれば自由に通知期間を設定できますが、一般的に3ヶ月の設定が主流となっています。
 

時効制度を正しく理解しよう

2020年4月に民法が改正されたことにより不動産売買の時効制度も変わり、不動産売買取引の安全性が高まりましたが、任意規定である点には十分注意が必要です。
不動産の権利が取得できたり消滅したりする時効制度は、不動産売買をする上で必要な知識のひとつなので、自分の権利を守るためにもしっかりと理解しておきましょう。
 
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