2020年4月1日から、新しい民法が施行されました。
こちらでは民法改正に伴い、不動産売買がどのように変わったかについて解説します。
 

民法改正で変わったポイント

民法改正では、以下の点が大きく変わりました。
 

・瑕疵担保責任が契約不適合責任へ

旧民法では「瑕疵担保責任」と呼ばれていた規定が、新民法では「契約不適合責任」に名称が変更になりました。
 

不動産売買における瑕疵担保責任とは？2020年民法改正でどう変わった？

・買主が知っていた瑕疵も責任の対象に

旧民法では買主が知っていた瑕疵は、売主の責任の対象外でした。
新民法では、買主が知っていた瑕疵についても、売主の責任対象になります。
 

・瑕疵について買主からの修繕請求が可能に

旧民法では瑕疵について買主からの修繕請求ができず、できるのは損害賠償と解除のみでした。
新民法では、買主から修繕請求が可能です。
 

・瑕疵について買主から代金減額請求が可能に

旧民法では代金減額請求ができず、損害賠償と解除のみ可能でした。
新民法では買主から代金減額請求が可能です。
 

・売主の責任期間が延長に

旧民法では、瑕疵を知ったときから1年が売主の責任期間でした。
新民法では、売主が瑕疵を知っていた場合や、重大な過失により瑕疵を知らなかった場合には、売主の責任期間が5年延長になります。
 

・手付けに関する契約の条項が変更に

旧民法では、当事者の一方が履行に着手するまでは手付解除可能とされていました。
新民法では、相手方が履行に着手するまでは手付解除可能になりました。
 

売主のメリット・デメリット

2020年4月施行の新民法では、買主の保護が手厚くなりました。
旧民法では隠れた瑕疵があった場合のみ、売主が責任を取ることになっていました。
 
しかし新民法では、隠れた瑕疵かどうかは関係なくなり、契約書に書かれている内容と相違ないかが問題となります。
買主が発見できたかできなかったかということは、問題にならないのです。
 
隠れていない瑕疵の負担や、追完請求に応じなくてはならない、代金減額請求に応じなくてはならないという点で、旧民法と比べると売主の責任の範囲が増え、売主にとってデメリットが大きくなったといえるでしょう。
 

買主のメリット・デメリット

新民法で定められた契約不適合責任は、旧民法の瑕疵担保責任よりも買主に有利な内容となっています。
隠れていない瑕疵の負担を請求できる、追完請求ができる、代金減額請求ができるといった点で、民法改正は買主にとってメリットが大きなものとなっています。
 

新民法は買主側に有利だが免責可能

新民法での契約不適合責任は、買主側により有利な内容となっています。
しかしこの契約不適合責任は任意規定のため、免責可能であることに注意しましょう。
これは、旧民法の瑕疵担保責任と同じです。
 
契約書に特約を付帯することで、本来負うべき契約不適合責任を免除することができます。
不動産売買契約書に契約不適合責任がどう記載されているか、特約はあるかについて、売主も買主も必ずチェックしておきましょう。
 
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