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UP DATE2021.02.22

不動産売買で司法書士が立ち会う理由と立会いなしの場合の注意点

不動産売買契約には、売主と買主、仲介業者である不動産会社の立ち会いが必須ですが、司法書士も不動産登記を行うために立ち会う日があります。

ここでは、不動産売買契約に司法書士が立ち会う理由と、立ち会わない場合はどのようなことに注意すればよいのかについて詳しく解説しています。

立ち会いにおける司法書士の役割とは

一般的に買主は、不動産会社から決済に立ち会う司法書士の希望を聞かれますが、知り合いの司法書士に頼むなどの希望がなければ、不動産会社が司法書士を指定することになります。

いつ立ち会うの？

司法書士は、売買代金の支払いと不動産の所有権移転登記などの同時履行を確実に実現させるために、決済引き渡し日に立ち会います。

高額なお金が動くことと、買主がローンを組むことが多いことから、司法書士が立ち会う決済引き渡し日は金融機関で行うことが一般的です。
売主、買主、不動産会社、司法書士の他に融資先金融機関の担当者が集まります。

司法書士の役割

司法書士は、決済引き渡し日までに売買契約書、売買物件、売買当事者の確認をし、登記申請に必要な書類の作成などの準備をします。
決済引き渡し日に司法書士が立ち会うのは、当事者が集まるその場で、売主からの名義変更の書類などを確認し、確実に買主に名義変更できると宣言するためです。
それにより買主が安心して売買代金を支払い、確実に名義変更を行うことができるのです。

司法書士が立ち会うことによって、確実に売買代金と名義変更の引き換えが行われ、売主買主のリスクを軽減する役割を担っているのです。

立ち会い日の司法書士の仕事

①登記簿の事前閲覧
決済引き渡し日当日、登記簿の状態を閲覧します。
(現在ではインターネットの登記情報提供サービスを利用することが多い。)
売買の妨げになるような担保権や二重売買がないかチェックします。
↓
②当事者・対象物件・売買意思の確認
立ち会い現場で当事者の本人確認を行い、登記簿の写しを読み合わせて物件確認をし、当事者の売買意思を確認します。(ヒト・モノ・意思の確認)
↓
③必要書類の確認、登記申請書類への署名捺印
当事者から権利証や印鑑証明書、住民票等の書類を預かり確認します。
当事者に登記申請書類への署名捺印をしてもらいます。
買主がローンを組む場合は、抵当権設定登記に必要な書類を融資先金融機関より預かります。
その他、住所氏名変更登記や抵当権抹消登記などが必要となる場合は、必要書類の確認をします。
↓
④売買代金の決済
①～③までのことが全て確認でき登記ができると判断したら、買主による売買代金の決済が行われます。
併せて、仲介手数料や登記費用などの支払いも行われます。
↓
⑤対象物件の引き渡し
建物の鍵や建築確認済証(新築の場合)、説明書関係、測量の成果簿等を売主から買主に渡します。
↓
⑥登記
決済終了後、司法書士は法務局もしくは登記所に赴き、必要な登記申請を行います。

司法書士が立ち会わない場合の注意点

先述した通り、売買契約の中で一番大切な決済引き渡し日には、不動産登記が必ず行われるため一般的には司法書士が立ち会いますが、いろいろな確認を含めて当該取引の証人となるためでもあります。

そのような役割の司法書士が立ち会わない場合は、身内や個人間の信頼関係が確立した取引である場合でしょう。
もしくは何らかの理由で司法書士が立ち会わない場合には、司法書士が行う「ヒト・モノ・意思」の三大確認の他、登記申請書類の作成、登記に必要な書類の収集など、上記の業務を当事者間で済ませなければなりません。

全てのリスクを背負う覚悟を持てば司法書士の立ち会いがなくても登記はできますが、取引の相手側が善人だとは限らず、素人同士では細部まで確認することは難しいのが現実です。

また、登記申請には専門的な知識も必要な上に法務局の審査も厳しいため、登記完了までにはかなりの時間と労力を費やすことを覚悟しておかなければなりません。

司法書士の立会いで安心して取引が完了する

司法書士が決済引き渡し日に立ち会うことで、
・売主は確実に買主から売買代金を受け取ることができ、
・買主は確実に全ての担保権が抹消された所有権を得ることができ、
・金融機関は確実に買主が取得した不動産に担保権を設定することができ、
・不動産会社は滞りなく売買契約を完了することができる
のです。

これら不動産売買契約に関係する全ての当事者の目的を達成させるために、司法書士の立ち会いは必要と言えるでしょう。
よって、安心して取引を完了させるために、不動産登記はプロである司法書士に任せられることをおすすめします。

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