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UP DATE2021.03.26

売主が認知症になった場合の不動産売買の方法について解説

売主が認知症になり「意思能力」がないと判断された場合、不動産売買はできません。
もし、契約したとしても無効となってしまいます。

では、認知症になってしまった人が所有している不動産を売買したい場合はどうしたらいいのでしょうか。
ここでは、売主が認知症になった場合の不動産売買の方法について詳しく解説しています。

ポイントとなるのは「意思能力」

売主が認知症の診断を受けていても「意思能力」があると認められれば、売却できる可能性もあります。
「意思能力」があるかどうかの判断は、医師や登記を担当する司法書士の立会いで確認することになります。

大抵は、認知症になった親の所有する不動産を、子どもが売却したいケースが問題となりますが、子どもが認知症の親の代理人となるのも親の「意思能力」の有無にかかわってきます。

認知症でも売主に「意思能力」があれば子どもは代理人になれますが、意思能力がなければ代理人を立てることはできないのです。

意思能力がない場合は成年後見制度がある！

意思能力がなければ、不動産売買だけでなくさまざまな契約ごとができず、生活に支障をきたすことになります。
このような認知症や知的障害者、精神障害者など判断能力に欠ける人のために、成年後見制度があるのです。

成年後見制度とは、本人に代わって契約ごとをしたり、財産を管理したりする成年後見人を家庭裁判所に選任してもらう制度なのです。

成年後見制度の手続き

成年後見制度を利用するには、家庭裁判所に成年後見人の申立てを行う手続きが必要です。
申立て時に子どもなどの近親者を候補者として提出することができますが、弁護士や司法書士、社会福祉士などに依頼することも可能です。

家庭裁判所は、成年後見人の候補者が適任であるかを審理し選任します。
必要であれば後見監督人も選任し、成年後見人に対する監督事務を行わせることもあります。

成年後見人に選任されたら後見が終了するまで、行った業務の内容を定期的または随時、家庭裁判所まで報告する義務が課せられます。

申立てに必要な書類

本人の住民票がある家庭裁判所に申立てを行います。
申立ての際には、3ヶ月以内に発行された以下の書類を提出する必要があります。

【申立書類】
・申立書
・申立附票1(申立てについて)
・申立附票2(本人について)
・申立附票3(候補者に関する照会書)
・成年後見人等候補者陳述書
・親族関係図
・本人の財産目録及びその資料(預金通帳、生命保険証書、株式取引残高など)
・本人の収支一覧表及びその資料(医療費の明細、年金振込通知書など)
・親族の同意書

【戸籍謄本】【住民票】
・本人のもの
・申立人のもの
・候補者のもの

【その他】
・診断書、診断書附票
・登記されていないことの証明書

申立てにかかる費用

・申立て手数料(収入印紙)
・登記手数料(収入印紙)
・送達、送付費用(郵便切手)
・鑑定費用(5～10万円程度の実費)
など

成年後見人による不動産売買の流れ

成年後見人に選任されれば、本人の利益になるための不動産売買であれば、認知症の売主に代わって行うことができるようになります。
成年後見人によって不動産売買契約が締結された場合、家庭裁判所に売却金の使い道などを報告し許可を得なければなりません。

①家庭裁判所に「成年後見制度開始」の審判を申立てる
↓
②家庭裁判所から依頼された医師が意思能力を判断し診断書を作成する
↓
③家庭裁判所が後見人を選定し、審判を確定する
↓
④成年後見人が不動産売買契約を締結する
↓
⑤家庭裁判所の許可
↓
⑥売却金の清算、所有権移転登記

任意後見制度で備えることも

認知症は人それぞれ進行度合いは異なりますが、一般的に初期症状が現れてから重度に至るまで10年前後といわれています。
この間の意思能力があるうちに、不動産などの大きな財産の処分を決めておくことも大切です。

その場合、本人が将来意思能力が欠如した場合に備え、あらかじめ信頼できる人物を後見人として指名しておく「任意後見制度」というものがあります。
任意後見契約は、公証人役場で手続きをし公正証書を作成します。

認知症の進行を自覚した本人が、任意後見の審判を家庭裁判所に申し立てて任意後見監督人が選任されると、任意後見人の効力が生じます。

任意後見人は裁判所や任意後見監督人の許可がなくても不動産の売却ができるため、成年後見人よりも手続きが煩雑でなく比較的自由に不動産売買ができるのです。

認知症と診断されたら早めの対策を！

成年後見人の手続きや認定に手間や時間がかかることから、売主となる人の認知症を隠して不動産売買をすると、認知症が発覚した場合、当該契約は無効となり損害賠償が発生する可能性があります。
そうならないためにも認知症と診断されたら財産の見直しをし、認知症が進んで意思能力を欠く前に適切な対策をしておくことが必要です。

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