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UP DATE2020.11.17
不動産売買契約書の記載内容と必ずチェックすべきポイントを解説！
不動産売買取引は、契約が成立したら契約内容を記載した書面＝不動産売買契約書を、遅滞なく交付しなければならないと宅地建物取引業法に定められています。
難しい専門用語や普段聞きなれない文言が多く敬遠してしまいがちな契約書ですが、いい加減に扱うと後日トラブルが起きる可能性があるので正しく理解することが必要です。
ここでは、不動産売買契約書にはどのようなことが書かれているのかと、必ずチェックしておきたいポイントを紹介しましょう。
一目でわかる！基本的な記載内容とチェックポイント
不動産売買契約書は、当事者間合意のもと作成されるならば記載内容は自由なんです。
とは言え、高額な取引であるため一方的な内容であってはならず、基本的な記載内容があらかじめ決められています。
□売買物件の表示
登記簿に基づいた売買物件の表示に誤りがないか確認しましょう。
□売買代金の額、手付金額、支払い期日
正しい売買金額、手付金額が記載されているか、支払い期日は適切な日にちか確認しましょう。
また、手付金の種類(解約手付・違約手付・証約手付)が正しく記載されているか、手付金額は妥当かを確認します。
□売買物件の面積、測量、代金の清算
土地の面積が登記簿の面積と実測面積と異なる場合は、売買代金の差額清算を行います。
売買契約締結後に測量を行う場合は、面積の差異に対しての清算の有無などの取り決めを確認しましょう。
□境界の明示
隣地との境界の明示を確認しておきましょう。
境界の明示は売主の義務なので、はっきりしていない場合、買主は売主に対して境界確認書の提示を請求できます。
□所有権の移転と引き渡し時期
所有権の移転と引き渡し時期の日程は妥当か確認しましょう。
通常、所有権の移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、実際は代金支払い時に所有権移転登記に必要な書類と鍵が引き渡されることが多いです。
□公租公課の清算
固定資産税や都市計画税などの公租公課の清算方法と金額を確認しましょう。
清算は引き渡し日を基準に日割で計算されることが多く、売買代金とは別に必要となるので注意しましょう。
□反社会的勢力排除
「売主及び買主が暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」を確約する条項が盛り込まれているか確認しましょう。
□ローン特約
買主のローン利用に無理はないかを確認します。
住宅ローンの審査が通らなかった場合、買主は売買代金を支払うことが困難になるため、当該売買契約を無条件で解除することができます。
但し、買主の落ち度で住宅ローン審査に通らなかったときは適用されないので注意しましょう。
□負担の消除
当該売買物件において買主の所有権を阻害するような既存の抵当権や賃借権などが売主によって抹消されているか確認しましょう。
□付帯設備等の引き渡し
引き継ぐ付帯設備等が明確に記載されているか確認します。
特に中古住宅の場合の付帯設備については、故障していないかなどを含め一覧表で事前に一つ一つ確認する必要があるので注意しましょう。
□手付解除
解約期限などの手付解除の取り決めと手付金額(売買代金の20％までの範囲で設定されることが多い)を確認しておきましょう。
□引渡し前の物件の滅失・毀損
契約締結後の引渡し前に、物件が売主買主双方に責任のない天災等の理由で滅失・毀損した場合の取り決めは明確か確認しておきましょう。
一般的には売主が物件を修復することになっていますが、修復に多大な費用がかかる場合や買主が契約の目的を達せられない場合(住居用に購入したが住める状態ではないなど)は、無条件で契約を解除することができます。
□契約違反による解除
売主または買主のどちらかが契約違反をした場合の取り決めを確認しましょう。
一般的には、契約違反をした者が売買代金の20％以内の違約金を支払う設定となります。
□契約不適合責任
物件に欠陥が見つかった場合に売主に課せられた瑕疵担保責任が廃止され、2020年4月の民法改正により新たに契約不適合責任が課せられることになりました。
買主が売主に対して追求できる契約不適合責任の期間やどのようなときに追求できるのかを確認しておきましょう。
以上が基本的な記載内容となりますが、独自の調整を加えて当事者間が納得した内容に定めていきます。
特約も含め全ての内容をきちんと理解することが大事！
一度契約を締結してしまうと契約解除は簡単にはできないので、不動産売買契約を締結する前には、きちんと契約書の内容を理解しておかなければなりません。
売主買主ともに不利な内容になっていないか、不明な点や不安な点はないかを確認し、問題点があれば双方で話し合って事前に解決しておきましょう。
できれば売買契約書の写しを事前に用意してもらうなど、時間に余裕を持って契約に臨むことをおすすめします。
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